บ้านไม่จัดสรร คืออะไร? เจาะลึกข้อดี-ข้อเสีย และความเสี่ยงที่คนซื้อต้องรู้ก่อนโอน

ทำไมบ้านโครงการไม่เข้าจัดสรรเยอะขึ้น  ..

ขณะที่ราคาที่ดินและต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูง “โครงการไม่จัดสรร” หรือที่อยู่อาศัยที่พัฒนาในรูปแบบซึ่งไม่เข้ากรอบการจัดสรร เริ่มกลายเป็นทางเลือกที่ Developer หลายรายหันมาใช้มากขึ้น แต่เบื้องหลังความยืดหยุ่นนี้ มีทั้งโอกาสทางธุรกิจและคำถามว่าทำไมรูปแบบนี้ถึงเพิ่มขึ้น และที่สำคัญ เพื่อนๆเชื่อมั้ยคะว่ามีคนหลายกลุ่มที่ได้ประโยชน์จากเรื่องนี้

ก่อนอื่นเราต้องเข้าใจกันก่อนว่า คำว่าโครงการไม่เข้าจัดสรร ไม่ได้หมายความว่าผิดกฎหมายนะ เพียงแต่เป็นโครงการหมู่บ้านที่ไม่เข้าข่าย พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน จึงไม่จำเป็นต้องมีข้อบังคับที่บ้านจัดสรรทั่วไปมี เช่น ขนาดพื้นที่สีเขียว , ความกว้างถนน หรือต้องมีนิติบุคคลเข้ามาดูแล

โดยโครงการไม่จัดสรรจะมีการแบ่งที่ดินภายในโครงการรวมแปลงบ้านและถนนภายในโครงการต้องไม่เกิน 9 แปลง ดังนั้นเราจึงเห็นโครงการบ้านไม่เข้าจัดสรรมีจำนวนยูนิตมากสุดอยู่ที่ 8 ยูนิต (แบ่งที่ดินยูนิตละ 1 แปลง + ถนนโครงการอีก 1 แปลง) แล้วหากถามว่าทำไมจึงมีโครงการลักษณะนี้เกิดขึ้นเยอะ

เอาง่ายๆเลยนะ ในมุมของ Developer คือมีความยืดหยุ่นมากกว่า ไม่ต้องเสียเวลายื่นขอนุญาตบ้านจัดสรรให้ยุ่งยาก เสียทั้งเงินและเวลามากกว่าเดิม เช่น หากเป็นโครงการจัดสรร Developer ต้องยอมเสียพื้นที่บางส่วนมาเป็นส่วนกลาง ขนาดเล็ก-ใหญ่ขึ้นกับที่ดินโครงการ ซึ่งจะไม่ได้สร้างมูลค่าอะไรให้ Developer แต่โครงการไม่จัดสรรแทบทุกแปลงที่ดินจะสามารถขายได้หมดเลย คราวนี้เราจะพาทุกมาดูกันว่าโครงการไม่จัดสรร น่าสนใจอย่างไร แบ่งเป็นหัวข้อ ดังนี้

• ได้โครงการทำเลดี ในตัวเมือง
• โอกาสได้บ้านดีไซน์ใหม่ๆ
• ใช้ก่อสร้างน้อย ได้เข้าอยู่ไว
• ความเป็นส่วนตัวและความปลอดภัย
• ไม่เสียค่าส่วนกลาง
• โอกาสแจ้งเกิดของ Developer  ใหม่ๆ

ได้โครงการทำเลดี ในตัวเมือง

ประเด็นแรกคือพื้นที่ในเมือง ใกล้ CBD ต่างๆที่เหลืออยู่มีขนาดไม่ใหญ่นัก พอทำบ้านได้ไม่กี่หลัง การทำโครงการไม่จัดสรรจึงถือว่าเป็นทางออกหนึ่ง ที่ทำให้ Developer หาที่ดินได้ง่ายขึ้น ขนาดเล็กๆก็นำมาพัฒนาเป็นโครงการในเมืองได้ ซึ่งเป็นที่ต้องการของตลาดอยู่แล้ว แถมยังมีโอกาสขายบ้านได้ง่ายขึ้น ในขณะที่ผู้ซื้อได้บ้านบนทำเลดีๆ เข้าเมืองสะดวก ใกล้ความสะดวกสบาย หากเราสังเกตดีๆ โซนที่มีโครงการรูปแบบนี้จะอยู่ตาม แหล่งใกล้ CBD เช่น โซนพระราม 3 , อารีย์ , อ่อนนุช

ตัวอย่างโครงการที่ขึ้นในโซน CBD

Monét Quinn Rama 3 (โมเน่ต์ ควินน์ พระราม 3)  บ้านเดี่ยว 3 ชั้น รวมทั้งหมด 8 ยูนิต

ตั้งอยู่ในซอยเจริญราษฎร์ 7 แยก 29 ด้านหลัง Homepro พระราม 3  ห่างจากถนนใหญ่อย่างถนนรัชดาภิเษกประมาณ 1 กิโลเมตร ใกล้ CBD สาทร-สีลมแค่ 6 กิโลเมตรเท่านั้นเอง แถมยังข้ามไปฝั่งอโศกได้ไม่ยากประมาณ 7 กิโลเมตร โดยใช้ถนนพระราม 3 ตรงไปยาวๆก็ถึงแล้ว เป็นทำเลหายากที่ใครๆก็อยากจับจอง เพราะใกล้ห้างทั้ง Central พระราาม 3 และ Homepro พระราม 3 แต่พื้นที่ย่านนี้แทบจะไม่มีเหลือให้พัฒนาเป็นโครงการใหญ่ๆแล้วค่ะ เรียกได้ว่าที่ดินโซนนี้เต็มหมดแล้ว การที่โครงการ Monét Quinn Rama 3 ได้ทำเลนี้ไปครอบครอง จึงกลายเป็นที่ต้องการของคนที่มองหาบ้านย่านพระราม 3 เลยนะ

Vi Ari (วี อารีย์) บ้านเดี่ยว 3.5 ชั้น รวมทั้งหมด 6 ยูนิต

ตั้งอยู่ใจกลางอารีย์ ซึ่งเป็นทำเลที่ขึ้นชื่อว่ามีความเจริญเป็นทุนเดิม แทบไม่มีโครงการจัดสรรใดขึ้นเลย แต่จะมีโครงการในลักษณะเปิดตัวมาเรื่อยๆ โดยตัวโครงการอยู่ในซอยอารีย์ 3 ห่างจาก BTS อารีย์แค่ 800 เมตร อยู่ท่ามกลางคาเฟ่ ร้านอาหารชื่อดังย่านนี้ ซอยอารีย์นี้สามารถเข้า-ออกได้ 2 ฝั่งทั้งถนนพระราม 6 และถนนพหลโยธิน จึงเชื่อมต่อไปยังถนนสำคัญได้ง่ายและไปขึ้นทางพิเศษศรีรัชได้ง่ายมาก จึงเดินทางได้สะดวก

โอกาสได้บ้านดีไซน์ใหม่ๆ

หากเป็นบ้านโครงการจัดสรรทั่วไปที่มีจำนวนเยอะๆ หลายครั้งที่เราเข้าไปรีวิวก็แทบจะหลับตาเดินได้เลย เพราะแปลนนี้ ดีไซน์บ้านแบบนี้ เราเคยเห็นมาแล้วจากทำเลอื่นๆ พูดง่ายๆคือ โครงการมักใช้ดีไซน์บ้านเดิม แค่เปลี่ยนโลเคชั่นเท่านั้น แต่พอเป็นโครงไม่จัดสรร เราจะได้เจอกับดีไซน์ใหม่ทุกโครงการเลยนะ หน้าตาบ้านแต่ละโครงการไม่มีซ้ำกันเลย คนที่ชอบดีไซน์บ้านเก๋ๆ ไม่จำเจก็มักจะมองโครงการเหล่านี้เป็นตัวเลือกค่ะ

แต่อย่างไรก็ตาม จะมีหนึ่งสิ่งที่เรามองเห็นว่าหลายๆโครงการทำเหมือนกัน คือออกแบบให้ชั้นหนึ่งเป็นเพียงที่จอดรถ หรือไม่ก็หน้าบ้านทึบ ค่อยไปเปิดโล่งบริเวณชั้น 2 ขึ้นไป เพราะลูกบ้านให้ความสำคัญเรื่องความเป็นส่วนตัว มากกว่าโครงการทั่วไป

ใช้ก่อสร้างน้อย ได้เข้าอยู่ไว

พอเป็นโครงการขนาดเล็ก Developer ก็ใช้เวลาในการพัฒนาโครงการไม่นาน ประหยัดเวลาไปได้เยอะ ตั้งแต่เรื่องดำเนินการขออนุญาต แล้วพอเป็นโครงการไม่เข้าจัดสรร ไม่ต้องเสียเวลาทำส่วนกลางอีกด้วย ดังนั้นตั้งแต่เริ่มก่อสร้างยูนิตแรกจบเสร็จสิ้นโครงการทั้งหมด ก็ไม่ได้ใช้เวลานานค่ะ ส่วนใหญ่ไม่เกิน 1 ปีก็เรียบร้อย จากนั้น Developer ก็มีโอกาสไปพัฒนาโครงการอื่น หรือเปิด Project ใหม่อีก

ส่วนลูกบ้านได้อยู่ในโครงการที่เสร็จสมบูรณ์และรวดเร็ว  ไม่เหมือนการอยู่ในโครงการจัดสรรขนาดใหญ่ที่มักมีการก่อสร้างเฟสถัดๆไปเรื่อยๆ ลูกบ้านบางส่วนเข้าอยู่แล้ว ยังต้องเจองานก่อสร้างอยู่

ความเป็นส่วนตัวและความปลอดภัย

เรื่องนี้เป็นสิ่งที่แน่นอนอยู่แล้วค่ะ เพราะโครงการไม่จัดสรร เต็มที่ก็มีเพียง 8 ยูนิต ดังนั้นลูกบ้านจึงได้ความเป็นส่วนตัวอย่างแน่นอน แล้วด้วยความที่แต่ละบ้านมีพื้นใช้สอยมากพอจะใส่ฟังก์ชันต่างๆ โดยไม่ต้องพึ่งพาส่วนกลาง เช่น จะออกกำลังกายก็ออกในบ้านตัวเอง เพราะไม่มีฟิตเนสส่วนกลาง ไม่มีพื้นที่ภายในโครงการใหญ่พอให้วิ่งออกกำลังกาย จึงลดการพบปะกับเพื่อนบ้าน ใครชอบความเป็นส่วนตัว ไม่ชอบพูดคุยกับคนอื่น โครงการแบบนี้จึงตอบโจทย์เอามากๆ

จริงอยู่ที่โครงการจัดสรรไม่ได้กำหนดว่าต้องมีระบบรักษาความปลอดภัย แต่ภายในบ้านระดับ Luxury มักมีระบบรักษาความปลอดภัย มาให้ครบถ้วนทั้ง Digital Door Lock / Magnetic & Shock Sensor / CCTV / Home Automation และหลายโครงการมีรั้วรอบขอบชิดและ รปภ.มาให้

อีกอย่างหนึ่งที่เราขอเรียกว่ากฎธรรมชาติ คือต่อให้ลูกบ้านไม่ค่อยได้สุงสิงกันนัก แต่ยังไงก็ต้องรู้จักกันหมด เพราะมีจำนวนแค่ 8 ยูนิต (สูงสุดแล้ว) ส่วนใหญ่แต่ละบ้านก็จะมีคนแม่บ้านอยู่ประจำ คอยเป็นหูเป็นตาให้เจ้าของบ้านและเพื่อนบ้าน เวลามีคนแปลกหน้าเข้ามา สมาชิกในโครงการก็จะรู้ได้ทันที หรือบางโครงการที่ลูกบ้านให้ความสำคัญเรื่องความปลอดภัย ก็มักจะแชร์กันจ้างบริษัทรักษาความปลอดภัยมาเองก็มีค่ะ

ไม่เสียค่าส่วนกลาง

เราเคยเจอโครงการจัดสรรที่มีเพียงสวนส่วนกลาง และไม่มีฟังก์ชันอื่นๆแต่กลับมีค่าส่วนกลางที่แพงหูฉีก แต่สำหรับโครงการไม่จัดสรร เราไม่กังวลปัญหาพวกนี้เลยนะ เพราะไม่มีค่าส่วนกลางอยู่แล้ว แลกกับการที่ไม่มีพื้นที่ส่วนกลางให้ใช้ บางโครงการอาจมีสวนเล็กๆให้ใช้งานร่วมกันแต่ก็หาได้ยากในสมัยนี้ค่ะ เพราะหลังปิดการขายโครงการไป ลูกบ้านจะต้องดูแลสวนเหล่านั้นเอง ปัจจุบันเราจึงเห็นโครงการไม่จัดสรร 2 แบบ

1. มีรั้วรอบขอบชิดให้ มีถนนส่วนกลาง

เช่น โครงการ SANSA Ari – Rama 6 (สรรษา อารีย์ – พระราม 6) ข้อดีคือได้เรื่องความปลอดภัยมากขึ้น เพราะมีรั้วแบ่งเขตโครงการชัดเจน แต่ลูกบ้านก็ต้องดูแลถนนส่วนกลางเอง หากเกิดการชำรุดต่างๆก็ต้องดูแลเองค่ะ

2.ไม่มีรั้ว ตัวบ้านทุกหลังอยู่ติดถนนสาธารณะเลย

เช่น CARI ARI (คาริ อารีย์) ข้อดีคือเข้า-ออกบ้านได้สะดวก เพราะอยู่ติดถนนทุกยูนิต และสามารถตกแต่งบ้านตามสไตล์ตัวเองได้เลย ไม่มีกฎเกณฑ์มาควบคุม บางโครงการที่มีการแบ่งเขตชัดๆอาจจำกัดการตกแต่ง เพื่อไม่ให้บ้านแต่ละหลังหลุด Concept โครงการ แต่ก็แลกมากับความเป็นส่วนตัว ที่ใครๆก็มองมาเห็นบ้านเราได้จากถนนสาธารณะ หากใครให้ความสำคัญเรื่องความปลอดภัย ควรติดตั้งระบบกับขโมยอย่างหนาแน่นค่ะ

โอกาสแจ้งเกิดของ Developer  ใหม่ๆ

มี Developer เจ้าใหม่ๆไม่น้อย ที่เริ่มจากการสร้างโครงการไม่จัดสรรขาย จนมีชื่อเสียง แบรนด์ติดตลาด จนกลายเป็นที่น่าจับตามอง ปัจจุบันเปิดตัวโครงการไหน คนก็แห่ไปจับจอง และเหตุผลที่เป็นแบบนี้ เพราะโครงการไม่จัดสรรบางโครงใช้งบน้อยกว่าการทำโครงการจัดสรรขนาดใหญ่ แล้วยังใช้ที่ดินน้อยกว่า บางทีมีที่เก่าอยู่ก็นำมาพัฒนาเป็นโครงการได้เลย

ตัวอย่าง Developer ที่ทำแบบนี้ และทุกคนน่าจะคุ้นชื่อคือ ‘บ้านภูริปุรี’ ที่เดิมทีเริ่มการสร้างแบรนด์มาจากโครงการไม่จัดสรรอย่าง บ้านภูริปุรี โชคชัย 4 ที่มีเพียง 6 ยูนิตเท่านั้น เอกลักษณ์คือทาวน์โฮมที่มาพร้อม Private Courtyard ที่ช่วยให้บรรยากาศในบ้านดูโปร่งโล่งมากขึ้น ช่วยแก้ปัญหาเรื่องความทึบของทาวน์โฮม จนกลายเป็นเหมือภาพจำของแบรนด์ไปเป็นที่เรียบร้อย

ปัจจุบันมีโครงการบ้านภูริปุรี ทั้งหมด 7 โครงการ และโครงการล่าสุดก็คือบ้านภูริปุรี สุขุมวิท 93 ที่ยังเก็บดีไซน์ Courtyard ซึ่งทำให้แบรนด์กลายเป็นที่รู้จักไว้อยู่เลย

ข้อควรระวัง

เนื่องจากโครงการไม่จัดสรร ไม่ได้มีข้อกำหนดที่ชัดเจน การขออนุญาตจึงเหมือนการขออนุญาตก่อสร้างทั่วไป สิ่งที่เราควรเช็ค คือ

• ทางเข้า-ออกของโครงการเป็นถนนสาธารณะจริงหรือมั้ย : เพราะหากเป็นพื้นที่ส่วนบุคคล ในอนาคตมีการทำพื้นที่ตรงนี้ไปทำอย่างอื่น ก็อาจปิดทางเข้า-ออกโครงการได้ หรือหากเป็นถนนภาระจำยอม มีสิทธิผ่านอย่างถูกต้องมั้ย
• เอกสารสิทธิ์และกรรมสิทธิ์ในที่ดิน : การแบ่งที่ดินตรงตามโฉนดมั้ย หรือภาระจำนอง ค้ำประกันใดๆหรือไม่

การคาดการณ์ในอนาคต

พอเราทราบถึงที่มาที่ไป รวมถึงผลประโยชน์ของคนที่จะได้รับจากโครงการไม่จัดสรรแล้ว เราจึงมองว่าในอนาคตเราจะเห็นโครงการไม่จัดสรรเยอะมากขึ้นไปอีก เพราะมี Developer เจ้าเล็กเจ้าใหญ่กระโดดมาทำโครงการแบบนี้เยอะขึ้น สำหรับเจ้าเล็กเรายังมองว่าเป็นแนวทางแจ้งเกิด ใช้พื้นที่เล็กๆมาพัฒนาเป็นโครงการ แต่สำหรับเจ้าใหญ่ที่สามารถอุดรอยรั่ว ปัญหาเรื่องความปลอดภัยที่หลายคนกังวล ด้วยกันมัดรวมโครงการไม่จัดสรรหลายโครงการไว้ในโซนเดียวกัน เหมือนเป็น Comminity โครงการไม่จัดสรร

และในอนาคตเราก็ยังมองว่าโครงการรูปแบบนี้อาจถูกกระจายไปโซนอื่นๆ ไม่ใช่แค่บริเวณในตัวเมือง เพราะยังมีหลายทำเลที่คนมีกำลังซื้อบ้านหรูแต่ต้องการอยู่โซนเดิม ที่ใกล้ที่ทำงานตัวเอง เช่น โซนทวีวัฒนา , บางนา ลูกบ้านไม่ต้องภาระค่าส่วนกลาง ส่วน Developer เองก็ไม่ต้องดูแลโครงการต่อหลังปิดโครงการไป

อีกหนึ่งรูปแบบที่เรามองว่าอาจได้เห็นมากขึ้น คือบ้านไม่เข้าจัดสรรที่มาในรูปแบบ บ้านสั่งสร้าง เพื่อให้ฟังก์ชันต่างๆตอบโจทย์เจ้าของบ้าน ได้บ้านดีไซน์สวยๆ มีสถาปนิกเป็นผู้ออกแบบ โดยเจ้าของบ้านไม่ต้องเสียเวลามานั่งดีลงานเอง

ไม่ว่าโครงการจัดสรร หรือ ไม่จัดสรรก็จะมีข้อดีและข้อเสียแตกต่างกันออกไป หากใครให้ความสำคัญเรื่องความปลอดภัย มีมาตรฐานรองรับ มีนิติฯคอยดูแลหลังการขาย เดินทางไกลหน่อยไม่เป็นไร ดีไซน์เหมือนเพื่อนก็ไม่เป็นไร และงบไม่เยอะก็ยังมีบ้านให้เลือก ก็เหมาะกับการอยู่โครงการจัดสรรเลยนะ

แต่ถ้าใครชอบโครงการที่มีความเป็นตัวสูง ชอบทำเลในเมืองจ๋าๆ  ไม่อยากแบกภาระค่าใช้จ่ายส่วนกลางในระยะยาว และพอมีงบประมาณหน่อย เรามองว่าการอยู่โครงการไม่จัดสรร ก็ถือว่าเป็นตัวเลือกที่ดีเลยค่ะ

เป็นยังไงบ้างคะกับบทความ ‘บ้านไม่จัดสรร คืออะไร? เจาะลึกข้อดี-ข้อเสีย และความเสี่ยงที่คนซื้อต้องรู้ก่อนโอน’
เราหวังว่าบทความนี้จะมีประโยชน์สำหรับคนที่กำลังพิจารณาจะซื้อบ้านตามทำเลต่างๆ ไว้ครั้งหน้าทาง Think of Living จะมีบทความน่าสนใจอะไรอีกบ้าง ติดตามกันต่อได้เลย 😊