แม้เศรษฐกิจชะลอ แต่ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะโซนใจกลางเมืองยังเดินหน้าทำสถิติใหม่ต่อเนื่อง ภาพนี้สะท้อน “ของหายาก” ที่เจ้าของที่ดินยังเชื่อมั่นในมูลค่าระยะยาว ไม่รีบลดราคา และยอมให้ดีลใช้เวลานานขึ้น ขณะที่ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ยังไล่ล่าที่ดินไพรม ทำให้ต้นทุนโครงการใหม่มีแนวโน้มขยับขึ้นเป็นโดมิโน

สัญญาณสำคัญที่น่าจับตา
– ฝั่งราคา: มีแปลงเสนอขายในย่าน CBD แตะมากกว่า 4 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว ดีลจริงในตลาดยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง เช่น
– สารสิน ดีลระดับประวัติศาสตร์ราว 3.9 ล้านบาท/ตารางวา
– รัชดาภิเษก AIA ซื้อ 8 ไร่ มูลค่า 3,500 ล้านบาท เฉลี่ยราว 1.1 ล้านบาท/ตารางวา (โอนปี 2564)
– ชิดลม มีดีลปิดที่ราว 3 ล้านบาท/ตารางวา
– ทองหล่อ สถิติซื้อขายเคยแตะประมาณ 2.86 ล้านบาท/ตารางวา
– สุขุมวิทริมถนน ปัจจุบันขอขายส่วนใหญ่ 2.5–2.9 ล้านบาท/ตารางวา
– สีลม–สาทร แปลงที่ขึ้นอาคารสูงได้ ขอขาย 2.0–2.5 ล้านบาท/ตารางวา
– ฝั่งปริมาณซื้อขาย: 7 เดือนแรกปี 2568 มูลค่าซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศอยู่ที่ 403,923 ล้านบาท ลดลง 41.4% จากปีก่อน และต่ำสุดในรอบ 16 ปี นี่คือภาพ “ดีลน้อยลง แต่ราคาไม่ยอมลง” สะท้อนกำลังยึดราคาในทำเลไพรม

ทำไมยังแพงได้ต่อ
– ที่ดินใจกลางเมืองมีจำกัด และถูกมองว่าขึ้นได้ปีละสองหลัก
– แลนด์ลอร์ดลังเลขาย เปลี่ยนเกมจากขายขาด (freehold) ไปสู่เช่าระยะยาว (leasehold) หรือร่วมลงทุน (JV) เพื่อจับมูลค่าในอนาคต
– ดีเวลลอปเปอร์ต้องการที่ดินทำเลชั้นดีเพื่อปักธงแบรนด์ แม้ราคาแพง หากคาดว่าสร้างผลตอบแทนได้ก็ยังเดินหน้า

ทิศทางพัฒนาโครงการปีนี้
– โฟกัสแนวรั้วเมืองและตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย โครงการแนวราบหรือคอนโดมิเนียมระดับราคาจับต้องได้จะออกใหม่มากขึ้น
– ที่ดินกลางเมืองยังเป็นเป้าหมายของรายใหญ่ แต่ดีลยืดเยื้อ ใช้เวลาเจรจานานขึ้น

ผลกระทบต่อคนหาบ้าน
– คอนโดใหม่ใจกลางเมืองมีแนวโน้มแพงขึ้นต่อเนื่อง ต้นทุนที่ดินสูงถูกผลักเข้าราคาโครงการ
– แบบสัญญาเปลี่ยน: อาจเห็นคอนโด leasehold ในทำเลไพรมมากขึ้น ราคาตั้งต้นอาจต่ำกว่า freehold แต่ต้องเข้าใจอายุสัญญา เงื่อนไขต่ออายุ และผลต่อการรีเซล
– ทำเลทางเลือก: แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย โซนรอบนอกที่เชื่อม CBD ได้ดี จะเป็น sweet spot ของ “ราคา/ทำเล/คุณภาพชีวิต”
– มือสองน่าสนใจ: บางโครงการในทำเลดีอาจคุ้มกว่าโครงการใหม่ เพราะยังไม่ได้สะท้อนต้นทุนที่ดินรอบล่าสุดเต็มที่
– เช่าก่อนซื้อ: คนที่ต้องการอยู่ใจกลางเมืองแต่ไม่อยากจ่ายราคาซื้อสูง อาจเลือกเช่า โดยเฉพาะช่วงที่ราคาใหม่กำลังไต่ระดับ

เช็กลิสต์ตัดสินใจก่อนซื้อ
– เข้าใจสิทธิ: freehold vs leasehold โครงสร้างค่าใช้จ่ายและสิทธิการโอนต่างกัน
– เทียบทำเลกับเวลาเดินทางจริง ช่วงเร่งด่วน เลือกจุดเชื่อมรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่มีดีมานด์เช่า
– ดูซัพพลายในพื้นที่ ถ้าที่อยู่อาศัยออกใหม่มาก เสี่ยงกดราคาเช่า/รีเซล
– เงื่อนไขกู้และภาระผ่อน เลือกช่วงโปรโมชันโอน-ดอกเบี้ยพิเศษ มีผลต่อความสามารถในการผ่อนจริงมากกว่าป้ายราคา

มองปี 2569: ขาขึ้นยังไม่จบ
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทยคาด ราคาเสนอขายที่ดินใน CBD ยังขยับขึ้น และแทบไม่เห็นการปรับลงแบบกว้าง ขณะที่ต้นทุนสูงจะกดดันราคาบ้านใหม่โดยตรง ประเด็น “ความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย” จึงน่าจับตาอย่างใกล้ชิด

10 ทำเลที่ราคาเสนอขายที่ดินสูงสุด (รวบรวมโดยคอลลิเออร์ส ประเทศไทย)
– วิทยุ: 4,000,000 บาท/ตารางวา
– ชิดลม: 3,200,000 บาท/ตารางวา
– เพลินจิต: 3,000,000 บาท/ตารางวา
– สีลม: 2,700,000 บาท/ตารางวา
– สุขุมวิท–ทองหล่อ: 2,600,000 บาท/ตารางวา
– สุขุมวิท–อโศก: 2,550,000 บาท/ตารางวา
– สาทร: 2,500,000 บาท/ตารางวา
– เยาวราช: 1,900,000 บาท/ตารางวา
– ถนนพญาไท: 1,800,000 บาท/ตารางวา
– สุขุมวิท–เอกมัย: 1,800,000 บาท/ตารางวา

สรุป
– ภาพใหญ่: มูลค่าซื้อขายทั้งประเทศหด แต่ราคาที่ดินไพรมในกรุงเทพฯ ยังขึ้นต่อ
– คนซื้อบ้าน: เตรียมงบและเปรียบเทียบทำเลจริง เลือกจังหวะโปรฯ โครงการ และพิจารณาแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเพื่อความคุ้มค่า
– นักลงทุน: เลือกทำเลหายาก มีดีมานด์เช่า หนุนผลตอบแทนระยะยาว จับตาโมเดล leasehold/JV ที่จะเห็นมากขึ้นในเมืองชั้นใน

ขึ้นแล้วขึ้นเลยของที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ กำลังเขียนกติกาใหม่ให้ทั้งดีเวลลอปเปอร์ คนซื้อ และนักลงทุน ใครอ่านเกมขาดก่อน ย่อมได้เปรียบมากกว่าในรอบถัดไป.

อ่านเพิ่มเติม