หากเปรียบ EEC (Eastern Economic Corridor) เป็นเครื่องยนต์เศรษฐกิจของไทย ในไตรมาส 4 ปี 2568 นี้ เรากำลังเห็นเครื่องยนต์สองตัวทำงานด้วยความเร็วที่ต่างกันอย่างสิ้นเชิง

ข้อมูลล่าสุดจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ชี้ให้เห็นปรากฏการณ์ K-Shaped Recovery ในภาคอสังหาฯ ของพื้นที่นี้อย่างชัดเจน ฝั่งหนึ่งคือ “บ้านจัดสรร” ที่ราคายังวิ่งขึ้นไม่หยุด แต่อีกฝั่งคือ “คอนโดมิเนียม” ที่ราคากำลังทรงตัวและเริ่มเห็นสัญญาณการลดราคาเพื่อระบายสต็อก

เกิดอะไรขึ้นในพื้นที่ 3 จังหวัดเศรษฐกิจ (ชลบุรี, ระยอง, ฉะเชิงเทรา)? และโอกาสของผู้ซื้ออยู่ตรงไหน?

1. ตลาดแนวราบ: ต้นทุนดัน-ดีมานด์ดึง ดันราคาบ้านพุ่ง 6.1%
สำหรับคนที่เล็งซื้อบ้านใน EEC ข่าวร้ายคือ “ของถูกไม่มีอีกแล้ว”
ดัชนีราคาบ้านจัดสรรในภาพรวมอยู่ที่ 126.5 จุด ปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง +6.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY)

ทำไมถึงแพงขึ้น?

Cost Push: ราคาที่ดินในโซนนิคมอุตสาหกรรมปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง บวกกับต้นทุนก่อสร้าง
Real Demand: การขยายตัวของอุตสาหกรรมใหม่ ดึงดูดทั้งแรงงานไทยและ Expat เข้ามา ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงยังแข็งแกร่ง
เจาะลึกรายโปรดักต์:

บ้านเดี่ยว (The Luxury Winner): เป็นกลุ่มที่ราคาพุ่งแรงที่สุด +7.3% YoY โดยเฉพาะใน “ชลบุรี” ที่บวกไปถึง 8.3% สะท้อนว่ากลุ่มกำลังซื้อสูงยังไม่ได้รับผลกระทบ
ทาวน์เฮ้าส์ (The Warning Sign): แม้ภาพรวมรายปีจะบวก แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) กลับ “ติดลบ -0.3%” เป็นสัญญาณว่าตลาดแมสเริ่มตึงตัว
2. ตลาดคอนโดมิเนียม: ซัพพลายล้น กดดันราคาให้ “ทรงตัว”
ตัดภาพมาที่ตลาดคอนโดมิเนียม สถานการณ์กลับตาลปัตร
ดัชนีราคาห้องชุดอยู่ที่ 102.2 จุด ขยับขึ้นเพียง +0.1% เท่านั้นเมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY)
แต่จุดที่น่ากังวลคือ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ดัชนีกลับ “ลดลง -1.1%”

เกิดอะไรขึ้น?

Oversupply: สต็อกห้องชุดเหลือขายยังอยู่ในระดับสูง ในขณะที่มีโครงการใหม่เติมเข้ามาเรื่อยๆ
Buyer’s Market: ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์ “สงครามราคา” และโปรโมชันเพื่อเร่งระบายของ แข่งกับกำลังซื้อที่เริ่มแผ่วลง

เจาะลึกทำเลคอนโด:

  • ระยอง (The Survivor): เป็นจังหวัดเดียวที่ราคาคอนโดเติบโตได้ดี +1.7% YoY (ดัชนี 111.9) อาจเพราะฐานราคาเดิมยังไม่สูงและดีมานด์จากคนทำงานนิคมฯ ยังมี
    ชลบุรี: ทรงตัว (+0.1% YoY)
  • ฉะเชิงเทรา (The Laggard): อาการหนักที่สุด ราคาลดลงถึง -4.7% YoY สะท้อนภาวะซัพพลายล้นตลาดอย่างชัดเจน

3. อ่านเกมผ่าน “โปรโมชัน” (Promotion War)
สิ่งที่ยืนยันสถานะของตลาดได้ดีที่สุด คือสิ่งที่ผู้พัฒนาโครงการ “แถม” ให้ลูกค้า
ความแตกต่างระหว่างบ้านและคอนโด ชัดเจนมากในไตรมาสนี้:

คนซื้อบ้าน: โปรโมชันส่วนใหญ่คือ “ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน” (44.5%) เน้นช่วยลดภาระเงินก้อน แต่ส่วนลดเงินสดมีน้อย (12.2%) เพราะผู้ขายยังถือไพ่เหนือกว่า
คนซื้อคอนโด: โปรโมชันอันดับ 1 คือ “ของแถม” (52.5%) เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า แต่ที่น่าสนใจคือ “ส่วนลดเงินสด” มีสัดส่วนสูงถึง 27.9% (มากกว่าบ้านถึง 2 เท่า)
Insight: นี่คือสัญญาณว่าตลาดคอนโด ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองสูงมาก สามารถกดราคาขอส่วนลดเงินสดได้

อ่านเพิ่มเติม