ถ้าคุณกำลังมองหาบ้านหรือคอนโดในกรุงเทพฯ สัญญาณล่าสุดจาก LWS (ในเครือ LPN) น่าสนใจมาก เพราะการสำรวจชาวต่างชาติ 446 คนช่วงเดือนม.ค.-เม.ย. 2568 ชี้ตรงกันว่า อโศก-พร้อมพงษ์, รัชดา-พระราม 9 และสีลม-สาทร คือ 3 ทำเลที่ต่างชาติอยากซื้อหรือเช่ามากที่สุด เหตุผลไม่ซับซ้อน: ต้องเดินทางสะดวกติดระบบราง ใกล้ที่ทำงาน และมีห้าง ร้านอาหาร โรงพยาบาล พร้อมไลฟ์สไตล์ครบ ทำให้ทำเลเหล่านี้ยังเป็น “แกนกลางมูลค่า” ที่ราคาย่อแรงได้ยาก
ภาพของดีมานด์ก็คมชัดขึ้น กลุ่มอายุที่สนใจมากที่สุดคือ 36-45 ปี คิดเป็น 49% เข้ามาทำงานหรือทำธุรกิจในไทยกว่า 67% และมีแผนอยู่อาศัยเฉลี่ย 5-10 ปี ขณะเดียวกันยังมีอีกประมาณ 15% ที่เล็งจะอยู่ถาวรหลังเกษียณ ชาติหลักที่พบมากสุดคือญี่ปุ่น สิงคโปร์ อังกฤษ จีน และสหรัฐฯ รวมกัน 46% ของกลุ่มตัวอย่าง สะท้อนว่าความต้องการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติในกรุงเทพฯ ยังมาจากแรงงานทักษะและผู้บริหารเป็นหลัก
ในเชิงพฤติกรรม ต่างชาติยังเลือก “เช่า” มากกว่า “ซื้อ” เล็กน้อย โดยเช่า 54% ซื้อ 46% และหากซื้อหรือเช่า ประเภทที่อยู่อาศัยที่มาแรงที่สุดคือคอนโดมิเนียม 61% ส่วนหนึ่งเพราะข้อจำกัดการถือครองที่ดิน งบซื้อมักอยู่ช่วง 3-10 ล้านบาท สำหรับห้อง 30-100 ตร.ม. แบบ 1-2 ห้องนอน ส่วนปล่อยเช่าที่เจาะดีมานด์ได้ดีคือช่วงราคา 10,000-30,000 บาทต่อเดือน สิ่งที่ห้องต้องมีคือการจัดสรรพื้นที่ชัดเจน โดยเฉพาะมุมทำงานจริงจัง ครัวเป็นสัดส่วน ห้องรับแขกและระเบียงที่ใช้งานได้ ด้านสิ่งอำนวยความสะดวก ส่วนกลางที่คนให้คะแนนก่อนคือฟิตเนส สระว่ายน้ำ สวน และเลาจน์ ขณะที่โครงการแบบ Pet-friendly ไม่ใช่ตัวแปรตัดสินใจหลัก สำหรับบ้านแนวราบก็ยังมีสัดส่วนความต้องการประมาณ 39% โดยมักเป็นชาวต่างชาติที่มีครอบครัวคนไทย นิยมแบบ 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ
ทำไมต้อง 3 ทำเลนี้ คำตอบสั้นๆ คือ “งาน-ราง-ไลฟ์สไตล์” อยู่ครบ อโศก-พร้อมพงษ์คือหัวใจสุขุมวิท มีรถไฟฟ้าไขว้กัน ออฟฟิศและห้างแน่น พร้อมบรรยากาศอินเตอร์ เดินง่าย รัชดา-พระราม 9 คือศูนย์ธุรกิจใหม่ คอนโดและออฟฟิศหนาแน่น ติด MRT พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบ ส่วนสีลม-สาทรคือเขตการเงินดั้งเดิม เชื่อม BTS-MRT ใกล้สวนลุมพินี รายล้อมด้วยแหล่งงานระดับสากล
นอกกรุงเทพฯ ยังมีสามจังหวัดที่น่าจับตาต่อจากเมืองหลวง ได้แก่ ภูเก็ต (9%) เชียงใหม่ (7%) และพัทยา (5%) โดยภูเก็ตและเชียงใหม่ถูกมองเป็นบ้านหลังที่สอง/พำนักยาวช่วงเกษียณ ขณะที่พัทยาและโซน EEC อย่างชลบุรี-ระยอง ได้แรงหนุนจากฐานงานอุตสาหกรรมและโครงสร้างพื้นฐาน
สิ่งนี้แปลว่าอะไรสำหรับคนมองบ้านอยู่เอง วันนี้ของดีทำเลรถไฟฟ้าในสามโซนหลักมีแรงซื้อจากต่างชาติพยุงอยู่ของหมดเร็ว แข่งขันสูง หากงบอยู่ช่วง 3-10 ล้านบาท ซึ่งเป็น sweet spot ของดีมานด์ต่างชาติ อาจพิจารณาแนวต่อเนื่องที่ยังเดินทางสะดวกและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ เช่น ช่วงต่อรัชดา-ห้วยขวาง-ดินแดง หรือจากอโศกไปเอกมัย/ทองหล่อตามกำลังซื้อ เลือกโครงการที่ออกแบบพื้นที่ทำงานดี เพราะใช้จริงในชีวิตประจำวัน และช่วยให้รีเซลหรือปล่อยเช่าง่ายขึ้นในอนาคต
สำหรับนักลงทุนปล่อยเช่า จุดโฟกัสคือคอนโด 1-2 ห้องนอน ขนาดประมาณ 30-60 ตร.ม. ระยะเดินถึงรถไฟฟ้าไม่เกิน 600-800 เมตร ตั้งค่าเช่าให้อยู่ในกรอบ 10,000-30,000 บาทต่อเดือน และจัดเฟอร์นิเจอร์ให้พร้อมใช้งาน โดยเฉพาะโต๊ะทำงาน อินเทอร์เน็ตคุณภาพดี เครื่องซักผ้า และครัวที่ใช้งานได้จริง เลือกโครงการที่มีฟิตเนส สระ และสวนคุณภาพดี จะช่วยให้ปล่อยเช่าง่าย กลุ่มลูกค้าเป้าหมายคือวัยทำงานอายุ 36-45 ปีจากชาติหลักข้างต้น ซึ่งมักอยู่นาน 5-10 ปี ลดช่วงว่างเช่าได้ดี และหากต้องการกระจายพอร์ต สามารถมองภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา รวมถึงโซน EEC อย่างชลบุรี-ระยอง
ท้ายที่สุด ดีมานด์ต่างชาติยังเป็นแรงซื้อและเช่าที่สำคัญท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศที่ผันผวน ทำเลติดระบบรางและไลฟ์สไตล์ครบยังเป็นหลักยึดของมูลค่า ใครจะซื้ออยู่เองหรือซื้อเพื่อลงทุน ควรยึด 3 เรื่องคือ ทำเลเดินทางจริงสะดวก สิ่งอำนวยความสะดวกครบ และสเปกห้องที่รองรับการทำงานจากที่บ้าน พร้อมตัวเลขการลงทุนที่อยู่ในกรอบ 3-10 ล้านบาทหรือค่าเช่า 10,000-30,000 บาทต่อเดือน เพื่อให้สินทรัพย์มีสภาพคล่องและปล่อยเช่าได้อย่างต่อเนื่อง
ข้อมูลทั้งหมดมาจากการสำรวจของ LWS กลุ่มตัวอย่าง 446 คน ช่วงเดือนมกราคม-เมษายน 2568 โดยเน้นพื้นที่สุขุมวิท-พร้อมพงษ์และสาทร ใช้เป็นสัญญาณเชิงทิศทางควบคู่กับการสำรวจพื้นที่จริงก่อนตัดสินใจจะดีที่สุด
