The Portrait พระราม 4 – สุขุมวิท 38 คอนโดหรูพร้อม Mall ในย่านคลองเตย โดยกรุงไทยแลนด์ฯ [รีวิวฉบับที่ 430]

รีวิวฉบับที่ 430 … The Portrait พระราม 4 – สุขุมวิท 38 เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่แปลกคิดแตกต่างจากคอนโดในเกรด Luxury โครงการอื่นๆ โดย The Portrait เลือกทำเลที่เข้าออกด้วยรถยนต์สะดวก ได้วิวแม่น้ำและวิวเมืองสุขุมวิทแต่ไม่ติดรถไฟฟ้า เน้นเรื่องวัสดุและความเป็นส่วนตัวโดยจัดให้อาคาร Facility นั้นแยกออกมาจากอาคารพักอาศัย จัดให้มีพื้นที่บางส่วนเป็น Community Mall ในตัว และทางเจ้าของโครงการจะมีแนวทางการพัฒนาที่ดินรอบๆข้างๆอีกสิบไร่ต่อไปครับ

Fact @ 17 September 2013

• The Portrait พระราม 4 – สุขุมวิท 38
• บริษัท กรุงไทย แลนด์ ดีวีลอปเมนท์ จำกัด
• LUXURY CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
• คอนโด High Rise 31 ชั้น 1 อาคาร 333 ยูนิต
• ยูนิตต่อชั้นสูงสุด 15 ยูนิต
• ที่จอดรถประมาณ 75% รวมจอดซ้อนคัน 
• ที่ดินประมาณ 3-1-96 ไร่
• คาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2559
• Studio ไม่มี
• 1 Bedroom 34 – 45 ตารางเมตร
• 2 Bedrooms 60 – 89 ตารางเมตร
• 3 Bedrooms+ 104 – 321 ตารางเมตร
• ราคาเริ่มต้นประมาณ 4.2 ล้านบาท
• ราคาต่อตารางเมตรประมาณ 120,000 – 160,000 บาท
• เพิ่มเติมข้อมูลทำเลรอบๆ BTS ทองหล่อ ได้ที่: มองหาทำเลน่าอยู่ใกล้รถไฟฟ้า: BTS ทองหล่อ
• http://www.theportraitrama4.com/
• โทร 02-261-2222

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

แผนที่ของโครงการ The Portrait พระราม 4 – สุขุมวิท 38 จะเห็นว่าเข้าออกได้หลายทาง แต่จริงๆแล้ว เข้าออกได้มากกว่านั้น เราจะมาดูแผนที่จริงกันนะครับ

โครงการ The Portrait อยู่ในซอยศาลเจ้าพ่อกวนอู เกือบจะติดถนนพระราม 4 เป็นที่ดินชิ้นสีส้มเข้ม ซึ่งอยู่ในเวิ้งของที่ดินชิ้นสีส้มอ่อน ที่ทางโครงการจะพัฒนาไปเป็นอย่างอื่นในอนาคต เช่น Community Mall, Hotel, Office Building ฯลฯ ซึ่งรายละเอียดอยู่ในระหว่างการพัฒนา จะทราบชัดเจนในอนาคต

ส่วนของคอนโดมิเนียมสามารถเข้าออกหลักๆได้ 2 ทาง คือทางซอยสุขุมวิท 38 และซอยสุขุมวิท 40 โดยมีเส้นทางการเดินทางเข้าออกจากโครงการเป็นดังภาพนะครับ

1. เส้นสีฟ้า เข้า-ออก คลองเตย ผ่านถนนพระราม 4 ตรงนี้รถจะติดตั้งแต่ Big C Extra ขึ้นไปจนถึงหน้าตลาดคลองเตย
2. เส้นสีส้ม สุขุมวิท 38 เนื่องจากโครงการเป็นที่ดินสุดซอยของซอยสุขุมวิท 38 จึงเปิดทางเข้าออกด้านหลังอีก 1 เส้น เพื่อไปที่ BTS ทองหล่อ เป็นระยะทาง 1 กิโลเมตร
3. เส้นสีส้มอ่อน พระโขนง วิ่งผ่านถนนพระราม 4 ไปยังถนนสุขุมวิท รถจะติดช่วงสามแยกพระโขนง
4. เส้นสีม่วง สุขุมวิท 40 เป็นซอย One Way ที่เข้าจากถนนสุขุมวิทไปยังตัวโครงการได้
5. เส้นสีน้ำเงิน สุขุมวิท 42 ไปออกเอกมัย ซอยนี้จะรถติดหน่อย เพราะมีสามแยกไฟแดงและ Gateway เอกมัย
6. เส้นสีเหลือง ไปขึ้นทางด่วน

ผมจะพาทุกท่านเดินทางด้วยถนนที่สะดวกที่สุดนะครับ นั่นก็คือถนนพระราม 4 นี่เอง

วิ่งผ่านทางด่วนดินแดงไปทางคลองเตย

สามแยกคลองเตยนี้ฝั่งที่ผมวิ่งไปส่วนใหญ่จะรถไม่ติด แต่ถ้าฝั่งขาวิ่งกลับมาสาทรนั้นค่อนข้างติดมาก เนื่องจากมีการจอดรถริมทางของพ่อค้าแม่ค้า ขนของขนผักเข้าสู่ตลาดคลองเตย อีกทั้งไฟแดงก็นานแสนนาน รอกันท้อเลยนะบางวัน

ถัดจากแยกคลองเตยก็คือแยกอโศก-พระราม 4 แยกนี้ปัญหารถติดยังไม่ค่อยรุนแรงเท่าไร เทียบไม่ได้เลยกับแยก อโศก-สุขุมวิท ดังนั้นเราก็สามารถวิ่งผ่านไปได้ด้วยดีนะครับ

ข้ามแยกอโศกมาแล้วจะเจอช่วงที่รถชลอตัวกันบ้าง เพราะถนนแคบลงและเป็นทางโค้ง อีกทั้งมีรถสะสมออกมาจากซอยทางลัดข้างปั๊ม Esso

ซอยแถวนี้สามารถลัดไปออกถนนสุขุมวิทได้หลายซอย 16/20/22/24/26 เลือกได้เลยว่าจะไปออกซอยไหน คนแถวนี้ส่วนใหญ่ก็จะใช้เป็นซอยทางลัด บางวันมีปริมาณรถสะสมมาก ทำให้พัวพันออกไปรอบนอกได้ครับ

สามแยกถัดไปคือสามแยกเกษมราษฎร์ ส่วนใหญ่จะรถไม่ติดถ้าไม่ใช่ช่วงเวลาเร่งด่วน ตรงนี้สามารถเลี้ยวขวาไปขึ้นทางด่วนท่าเรือได้

ก่อนถึงตึกช่อง 3 เราจะพบกับห้าง Hypermart อยู่สองแห่ง คือ Big C Extra และ Tesco Lotus Extra … ไม่รู้ว่าจะแข่งกันใส่ Extra ไปในชื่อทำไม แต่ที่แน่ๆก็คือห้างทั้งสองช่วยเพิ่มความสะดวกในเรื่องการจับจ่ายใช้สอยซื้อของเข้าบ้านในราคาสมเหตุสมผลได้มากครับ

ซอยแสนสบายหรือซอยสุขุมวิท 36 เป็นซอยทางลัดหลัก เพื่อที่จะไปทะลุออกแถวสถานีรถไฟฟ้าทองหล่อ

โครงการอยู่ถัดจากซอยสุขุมวิท 36 ไป ก่อนที่จะถึงซอยสุขุมวิท 40 นะครับ เห็นได้จากป้ายทางซ้าย

สำนักงานขายตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ … แต่โครงการคอนโดมิเนียมไม่ได้อยู่ติดถนนใหญ่ตามนี้นะครับ

เวิ้งนี้เป็นที่ดินของทาง กรุงไทยแลนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ ประมาณ​ 10 ไร่ กำลังจะพัฒนาทั้งผืน และเลือกที่จะขึ้นคอนโดมิเนียมก่อนเป็นอาคารแรก

ฝั่งตรงข้ามเป็นโรงพยาบาลเทพธารินทร์ ตึกสีเหลืองๆนี้นะครับ มีโรงพยาบาลอยู่ใกล้บ้าน แม้ว่าตึกจะไม่สวยเท่าไร แต่ก็อุ่นใจเรื่องเจ็บไข้ได้ป่วยในยามฉุกเฉิน เป็น Trade Off กันไป

ที่ดินเก่าเป็นอาคารสำนักงานของกรุงไทยแทรคเตอร์ จะเจอรถแทรคเตอร์จอดอยู่เพียบเลย อนาคตก็จะถูกรื้อไปนะครับ

ด้านหลังติดตึกแถวทั้งหลาย

เราจะพาไปดูที่ดินที่จะขึ้นเป็นโครงการคอนโดมิเนียมกันบ้าง เข้าออกทางซอยเล็กๆด้านข้างนี่ครับ

ตรงนี้เป็นโกดังเก็บของและศาลเจ้าพ่อกวนอู … อนาคตโกดังก็จะถูกพัฒนาไปเป็นเวิ้งร้านอาหารนะครับ

ซอยทางเข้าของโครงการนั้นแคบนิดเดียว จริงๆแล้วไม่สามารถทำเป็นโครงการ High Rise ตึกสูงได้นะครับ แต่ทางเจ้าของโครงการ ได้มีการยกที่ดินบางส่วน ขยายถนนให้ใหญ่ขึ้นเป็น 10 เมตร ให้การคมนาคมทำได้สะดวกขึ้นจนสามารถผ่านข้อกำหนดการสร้างตึกสูงได้

ถนนเส้นนี้ไม่ได้เป็นของคอนโดมิเนียมนะครับ แต่เป็นถนนภาระจำยอม ที่เจ้าของโครงการเปิดให้ลูกบ้านทุกท่านใช้งานได้

โดยถนนเส้นนี้ก็จะออกไปเชื่อมกับถนนพระราม 4 ตรงนี้ละครับ

ซอยเดิมคือซอยศาลเจ้าพ่อกวนอูอย่างที่เห็น

ถัดไปนิดนึงจากหน้าปากซอยมีป้ายรถเมล์อยู่

สังเกตทางซ้ายนะครับ นั่นคือศาลเจ้าพ่อกวนอูของเราละ

ผมก็ได้เข้าไปทำความเคารพท่านมาเรียบร้อย

โอเคผมจะพาเดินเข้าไปยังซอยเล็กๆด้านข้าง นี่เป็นสภาพก่อนที่จะขยายถนนและทำถนนใหม่นะครับ

แปลงที่ดินจะเข้าออกจากจุดนี้

สภาพที่ดินภายในปัจจุบันจอดรถโน่นนี่กันอยู่

ทางซ้ายติดโกดังเก่า ที่ผมบอกแล้วว่าอนาคตจะปรับไปเป็นร้านอาหารครับ

ทางเข้าหน้าโครงการ ฝั่งตรงข้ามก็เป็นโกดังเหมือนกัน อาจจะดูไม่ค่อยสวยงามเท่าไร

ทางซ้ายเลี้ยวผ่านต้นไม้ไปก็จะไปออกซอยสุขุมวิท 40 ได้

เรามาดูภาพมุมสูงกันบ้าง เชื่อว่าหลายๆท่านไม่เคยเห็น … ตรงที่จอดรถกันอยู่เยอะๆนี่แหละครับ แปลงที่ดินที่จะพัฒนาไปเป็นโครงการ The Portrait

ซึ่งทิศเหนือของโครงการจะได้วิวนี้เลย มองเห็นตึก Ashton และโซนสุขุมวิท

ทิศะวันออกก็จะได้วิวนี้ครับ

วิวทิศใต้เห็น รพ. เทพธารินทร์และเวิ้งบางกระเจ้าไกลๆ

ซูมลงไปดูครับ จะเห็นว่ามีประตูบานหนึ่งกั้นทางเชื่อมระหว่างถนนสุขุมวิท 38 และถนนพระราม 4 อยู่ … ตรงนี้แหละครับจะเป็นทางเข้าออกอีกเส้นทางหนึ่ง ของโครงการที่จะวิ่งไปเชื่อมกับถนนสุขุมวิทที่ BTS ทองหล่อได้

เจาะลึกตัวโครงการ

วันนี้เราได้สถาปนิกจาก Stu/D/O Architect มาช่วยอธิบายคอนเซปท์และที่มาที่ไปของการออกแบบตัวโครงการ The Portrait พระราม 4 ด้วย เราจึงได้เริ่มดูการดีไซน์โครงการจาก Ground Up เป็นครั้งแรกนะครับ

จากที่ดินประมาณ​ 3.49 ไร่ มีทางเข้าออกสองทาง เป็นถนนสาธารณะกว้าง 10 เมตร และสุดซอยของซอยสุขุมวิท 38

เรามีระยะ Set Back เป็น Plane สีส้มตามที่เห็น สำหรับท่านผู้อ่านทางบ้านที่ไม่เข้าใจบางท่าน อาคารบ้านเรามีกฎหมายเรื่องความสูงของอาคารเมื่อเทียบกับระยะถนนนะครับ ว่าจะต้องเป็นอัตราส่วนไม่เกิน 1:2 กว้าง:สูง ซึ่งจะสร้างสูงกว่านั้นไม่ได้

ต่อมาก็เป็นพื้นที่ โดยอาคารตั้งอยู่บนที่ดินที่มี FAR = 7 สร้างได้สูงสุด 39,111 ตารางเมตร

ดังนั้นถ้าจะเอาเต็มพื้นที่สุดๆ จะทำได้สองตึก หน้าตาแบบนี้ เป็น A กับ B ที่ 28,000 + 11,000 ได้เต็มๆเลย 39,000

แต่ทางโครงการเห็นว่า เวลาจะทำสินค้า Luxury นั้น ไม่สามารถทำให้มันแน่นๆเกินไปได้ ไม่ชอบ เลยลดเหลือประมาณ 35,000 พอ โดยจัดตึกหน้า ไม่ต้องมีที่อยู่อาศัยเลย ให้กลายเป็นอาคาร Club House และพื้นที่ Retails Shop แทน

ลดทอนรูปทรงต่างๆให้เห็นเป็นดังภาพ

ต่อจากนี้ Architect ก็จะนำมาดึงเป็นเส้น เริ่มใส่ลายเส้นหลักๆเข้าไป จนได้ทรงตึกออกมา

ลงรายละเอียด ด้วยฟินแบบ Modern ต่างๆ ทั้งตึกบนและตึกล่าง ให้มีความเป็นเส้นสายแบบ Modern ล้ำๆหน่อย

แล้วก็ออกมาเป็นภาพ Render แบบนี้ ฉากตอนกลางคืน

และนี่เป็นฉากตอนกลางวันนะครับ

ชั้น Ground นะครับ มีที่จอดรถชั้นใต้ดินอยู่ใต้ Club House และมีที่จอดรถบนดินจนถึงชั้นส่วนกลางของตัวตึกใหญ่

ตึกเล็กละตึกใหญ่จะมีทางเชื่อมเป็นหลังคากันฝนชั่วคราวเชื่อมกัน ทำให้เดินเข้าไปหาซึ่งกันและกันได้โดยไม่เปียกฝน

ตัวอาคาร Club House จะมี Private Entrance และ Private Lift สำหรับลูกบ้านด้านหลัง ตรงทางเชื่อมระหว่างคอนโดและ Club House ทำให้ใช้งานได้โดยไม่ปะปนกับ Retails

บริเวณชั้นส่วนกลางของอาคารใหญ่จะมีสวนสาธารณะเป็นหลัก ไม่มีส่วนกลางอื่นๆ เพราะตามคอนเซปท์แล้วต้องการให้อาคารพักอาศัยเป็นตึกที่ Private มากๆ กิจกรรมต่างๆย้ายไปอยู่บนชั้น 4 และ 5 ของอาคาร Club House ทั้งหมด

มองจากมุมด้านบนเห็นสระว่ายน้ำเด่นๆละครับ

 

มาดูชั้นส่วนกลางของตึกพักอาศัยกันบ้าง จะเน้นเป็นส่วนสงบๆมากกว่า และห้องที่อยู่ชั้นเดียวกันกับส่วนกลางนั้น จะมีการยกพื้นขึ้นไปและทำพุ่มไม้บังไว้ เพื่อรักษาความเป็นส่วนตัว

เนื่องจากสระว่ายน้ำและคลับเฮาส์อยู่ด้านนอกตัวตึก ทำให้มุมด้านหน้าของตึกจะได้วิวสระว่ายน้ำและส่วนกลางที่มีหลังคาปูหญ้าเทียมไปด้วย

อาคาร Club House นะครับ ออกแบบได้สวยงาม รูปทรง Modern ล้ำสมัย

ด้านล่างเป็น Retails ซึ่งตรงนี้จะเปิดให้คนภายนอกใช้ด้วย ที่แน่ๆแล้วก็คือจะมีร้านสะดวกซื้อ ทางเจ้าของโครงการดิวกับแบรนด์ LAWSON เอาไว้นะครับ ว่าจะเป็น LAWSON สาขาแรกๆของเมืองไทย

ฟินของตึก ดูความสวยงามนะครับ มีสวนหย่อมนิดๆด้วย

เริ่มจากชั้น 2 นะครับ ซึ่งเป็นชั้นจอดรถไปด้วยในตัว ด้านขวาล่างของตึกนั้นเป็นส่วนของ Lobby ที่ถูกคว้าน Volumn ชั้นบนออกไปเพื่อให้ได้ Lobby เพดานสูง

มีลิฟท์ 3 ตัวเป็นลิฟท์โดยสาร และอีก 1 ตัวเป็นลิฟท์บริการ

The Portrait ตัดพื้นที่บางส่วนของชั้น 2-5 ซึ่งเป็นส่วนจอดรถมาเป็นพื้นที่พักอาศัยด้วย แต่เป็นยูนิตเล็ก 1 Bedroom ล้วนๆ

ที่จอดรถไม่รวมจอดซ้อนคันคิดได้เป็นอัตราส่วน 75% ของห้องพัก

หน้าตา Lobby จะเป็นแบบนี้ครับ มีบันไดวนอยู่ด้านหลังด้วย

พอขึ้นมาชั้น 5 ก็จะเริ่มเป็นชั้นที่มียูนิตพักอาศัยเต็ม Floor พร้อมกับพื้นที่ของสวนส่วนกลาง ชั้นนี้จะเน้นห้อง Duplex ที่สามารถ Access ได้จากทั้งส่วนกลางและจากห้องพัก และห้อง 3 Bedroom ที่มีเฉลียงเป็นของตัวเอง

พอมาถึงชั้น 12F ซึ่งเป็น Typical Floor Plan นะครับ

ห้องของอาคารนี้จะหันไปด้วยกัน 3 ทิศ คือ เหนือ, ใต้ และตะวันออก โดยจะปิดทิศตะวันตก(ด้านซ้ายมือของภาพบน)ไปเลย ให้เป็นผนังอาคารของห้องมุมไป ป้องกันการโดนความร้อนจังๆของยูนิตนั้นๆ แน่นอนว่าห้องทิศตะวันออกก็ร้อนเหมือนกัน แต่ก็ยังสู้ห้องทิศตะวันตกไม่ได้นะครับ

บริเวณโถงลิฟท์ถูกเว้นพื้นที่เอาไว้บางส่วน ให้มีช่องแสงพอเหมาะ และมีช่องแสงกับช่องลมจากปลายริมสุดของทางเดินด้วย

ทิศเหนือจะได้วิวสุขุมวิท ซึ่งจะมีตึก ASHTON เห็นเด่นเป็นสง่า อาจจะเห็นตึก The Rhythm สุขุมวิท 36-38 และ The Rhythm 42 อยู่ในมุมมองด้วยเช่นกัน

ทิศใต้จะได้วิวคลองเตยและสำหรับชั้นสูงๆ 20+ ก็จะได้เห็นบางกระเจ้าอยู่ลิบๆ

ทิศตะวันออกจะค่อนข้างโล่งที่สุด เพราะปราศจากตึกสูงในระนาบเดียวกัน โดยตึกสูงส่วนใหญ่จะอยู่ติดถนนพระราม 4 ส่วน The Portrait ร่นเข้ามาอย่างมีนัยสำคัญ ชั้นสูงๆ 20+ จะมองไปเห็นคลองพระโขนงครับ

 

จำนวนยูนิตทั้งหมด 15 ห้องต่อชั้น

อัตราส่วนลิฟท์​ 1:111

พอมาชั้น 20 กว่าซึ่งเป็น High Floor ก็จะเห็นว่ามีจำนวนห้องลดลงไปอีก 1 ห้อง มีการรวมห้องไปบ้าง

พอชั้น 27 ก็จะไม่มีห้องเล็กๆแล้ว ส่วนชั้น 28 ก็จะเป็น Penthouse แบบทั้งชั้นมีห้องเดียวครับ

การออกแบบทำนองนี้จะเห็นได้ในสินค้าประเภท Luxury Grade เท่านั้น

หน้าตาตึกและรูปแบบอาคารโดยรวมจากโมเดลเป็นแบบนี้นะครับ

ด้านหน้ามีอาคาร Club House และ Retails ต่างๆ

ด้านข้างเป็นถนนเข้าไปข้างในโซนพักอาศัย

ระยะเดินจากอาคารพักอาศัยไปส่วนกลาง จะมีหลังคาชั่วคราวคลุมให้

หน้าตาตึก เท่ดีครับ

ด้านข้างทิศตะวันตก อย่างที่บอกไป จะเห็นว่าปิดทึบเลย ไม่ให้แดดเข้า มีหน้าต่างนิดเดียว และช่องลม

ด้านหลังมีถนนที่เชื่อมกับทางออกซอยสุขุมวิท 38 ซึ่งเป็นถนนภาระจำยอมของเจ้าของที่ดิน ให้ลูกบ้านภายในโครงการ The Portrait เข้าออกได้

ชั้นสวนและบริเวณห้อง Duplex ด้านบนสวน

จำลองรูปแบบส่วนกลางและ Lobby นะครับ โซฟาพวกนี้แพงนะ นุ่ม นั่งสบาย ไปลองมาแล้ว

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวก

• สระว่ายน้ำ บนอาคาร Club House
• ห้องออกกำลังกาย บนอาคาร Club House
• ห้องพักผ่อน บนอาคาร Club House
• ห้องโยคะ บนอาคาร Club House
• สนามเด็กเล่น บนอาคาร Club House
• ห้องสมุด บนอาคาร Club House
• สวนบนชั้น 5F ของอาคารหลัก
• ลิฟท์โดยสาร 3 ตัว คิดเป็นอัตราส่วน 111:1
• Service Lift 1 ตัว
• Private Lift อาคาร Club House 1 ตัว ลูกค้าทั่วไป 1 ตัว
• ที่จอดรถรวมจอดซ้อนคันคิดเป็น 75% บนชั้น G-4F และ B1-B2 ของ Club House
• ระบบ CCTV / Access Card

Product Walkthrough

เรามาดูห้อง 1 Bedroom กันก่อนนะครับ ตัวประตูเป็นวัสดุประเภทลามิเนต ทำกรอบวงกบไม้สวยงาม ซึ่งบานประตูเป็นขนาด Oversize นะครับ สังเกตว่าจะสูงมาก เพราะว่าที่นี่ได้เพดานสูง 3 เมตรครับ

ห้อง Typical ของโครงการนี้ แบบ 1 Bedroom จะมีสองขนาดคือ 35 และ 37 ตารางเมตร จุดที่แตกต่างกัน 2 จุดหลักๆคือระยะของพื้นที่ข้างเตียงนอน ที่จะยื่นออกไปวางเก้าอี้ Armchair ได้เพิ่ม 1 ชุดครับ

ที่นี่จะขายเป็นแบบ Fully Furnished นะครับ โดยมีรายละเอียดของเฟอร์นิเจอร์ตามด้านล่างเลย

รายการเฟอร์นิเจอร์บริเวณห้องรับแขกและส่วนรับประทานอาหาร

1. โซฟา 1 ชุด
2. ชั้นวางทีวี 1 ชุด
3. โต๊ะกลาง 1 ชุด
4. ชุดโต๊ะรับประทานอาหาร พร้อมเก้าอี้สำหรับ 2 ที่ 1 ชุด (4 ที่สำหรับ 2 ห้องนอน)
5. เตียง 5 ฟุต สำหรับห้องนอนใหญ่
6. เตียง 3.5 ฟุต สำหรับห้องนอนเล็ก

มือจับเป็นแบบเขาควายธรรมดาพร้อมกับ Dead Bolt เสียดายเหมือนกันที่คอนโดระดับนี้ไม่มี Digital Doorlock ให้มาด้วยเลย ถ้าเป็นเกรด 150,000+ ของโครงการอื่นที่เปิดตัวในปี 2013 ก็จะให้มาพร้อมกันเกือบทุกโครงการแล้วนะครับ ยกเว้นว่าจะเป็นมือจับทองเหลืองเล่นลวดลายหรูๆของพวกโครงการระดับ Super – Ultimate Luxury ไปเลย

ห้อง 1 Bedroom เปิดเข้าไปอาจจะไม่ได้ดูกว้าง แต่ความรู้สึกแรกที่ได้คือความโปร่ง จากทั้งกระจกด้านหลังและความสูงของฝ้าเพดาน 3 เมตร

ครัวด้านหน้านี้มีให้ครบทั้งชุดนะครับ โดยจะเป็นครัวรูปตัว L เข้ามุม ออกแบบเป็นครัวเปิด

โดยมีการตัดพื้นที่ด้านหน้าห้องที่เป็นส่วนของครัวปูกระเบื้องด้วย ทำให้ไม่ต้องกลัวกับการทำอาหารหก เพราะกระเบื้องดูแลง่ายกว่าพื้นไม้

มุมของครัวเป็นแบบนี้ มีตู้ด้านล่างและตู้แขวนด้านบนครบชุด

ท๊อปเป็นหินสังเคราะห์สีขาว พื้นหลังปูกระเบื้องแผ่นเล็กสีขาวเล่นลายเรียบแต่ดูอบอุ่น ถัดมามีเตาไฟฟ้าหัวเซรามิก 2 หัว พร้อมกับเครื่องดูดควัน

ภาพนี้ให้ดูว่าชุดครัวเปิดออกมาเป็นอย่างไรได้บ้าง และให้ดูเพดานห้องว่าสูง 2.7 เมตรเฉพาะส่วนของครัว เนื่องจากต้องซ่อนแอร์และมีงานระบบนะครับ

บานตู้เป็นระบบ Soft Close ทั้งหมด

ต่อมาเราขยับมาดูพื้นที่รับประทานอาหารและห้องนั่งเล่นกันบ้าง จัดสัดส่วนได้พอโอเค แต่ว่าโต๊ะรับประทานอาหารเหมือนจะเล็กไปนิดสำหรับ 2 คนนะครับ วางอาหารได้จานเดียวก็เต็มแล้ว

นั่งเข้ามุมแบบนี้ก็ทานข้าวไม่ค่อยสะดวกด้วย ถ้าขยับออกมาหน่อยไม่ต้องเอาถังน้ำแข็งแชมเปญมาตั้ง ผมว่ามันก็ยังมีพื้นที่เหลือนะ ใช้โต๊ะตัวใหญ่กว่านี้หน่อยก็ได้ จะได้นั่งทานข้าวได้สบายๆครับ

ตรงนี้ไม่ได้ปูด้วยพื้นกระเบื้องแล้ว แต่จะใช้ Engineering Wood Floor สีโอ๊คแทน

เพดาน 3 เมตร กับกระจกพื้นจรดเพดาน ทำให้รับวิวจากระเบียงได้อย่างเต็มๆ

เรามาดูระยะวางทีวีกันบ้าง

ประมาณเท่านี้ ซึ่งวางจอใหญ่กว่านี้ได้สบายครับ ผมว่าไม่ควรเกิน 50 นิ้ว จะกำลังดี

 

ฝั่งตรงข้ามของครัว จะเป็นที่วางตู้เย็นและไมโครเวฟ … แต่ไมโครเวฟ เอาจริงๆนะครับ วางตรงนั้นไม่ไหวนะ สาวๆที่สูงเมตรครึ่งไม่ต้องหยิบกันพอดี ผมว่าไปวางในครัวเถอะครับ เอาถาดผลไม้ออกแล้ววางลงไป จะสบายกว่ากันมาก

ถ้าวางแบบนี้จริงๆต้องเอาเก้าอี้มาปีนทุกครั้งที่จะติ๊งกับข้าว

ย้ายเตาไปวางไว้ที่ถาดผลไม้เขียวๆนั่นนะครับ เชื่อผม

ส่วนภาพนี้ให้ดูแอร์ที่ฝั่งเอาไว้อยู่บนฝ้าเรียบร้อย

ที่นี่จะมีคอนเซปท์แปลกๆนิดหนึ่ง ตรงบานกั้นระหว่างห้องนั่งเล่นกับห้องนอนจะสามารถเลือกได้ว่าจะเป็นบานกระจก หรือบานทึบ ซึ่งบานกระจกจะต้องเพิ่มเงินนะครับ เหมาะสำหรับคนรุ่นใหม่ที่ไม่ต้องการให้ห้องทึบเกินไป และไม่ต้องการแขวนทีวีในห้องนอน

กรอบกระจกเป็นอลูมิเนียมพ่นสี สวยครับสีนี้

ภาพนี้ขออภัยมือผมไม่ค่อยนิ่ง ถ่ายออกมาเลยเบลอนิดๆในห้องที่มีแสงน้อย

เราให้ดูว่าบานเลื่อนบริเวณระเบียงนั้นเปิดได้ถึงระดับหนึ่ง กระจกด้านบนเป็นบาน Fix ซึ่งผมก็ว่าดีแล้ว ไม่อย่างนั้นกระจกจะหนักมาก เลื่อนแล้วฝืด เปิดลำบาก

ระเบียงด้านนอกได้ราวกันตกเป็นเหล็กแบบนี้นะครับ มี Details นิดหน่อย ตรงช่องฟันแต่ละซี่จะเหลื่อมๆกัน

ระเบียงด้านนอกความกว้างประมาณเท่านี้ ตรงนี้เป็นช่องเก็บคอมเพรสเซอร์แอร์แบบเป่าเข้าระเบียง แต่จะมีกริลมาดันลมร้อนให้ออกไปด้านนอก เพื่อให้ระเบียงใช้งานได้ดีครับ

 

ประตูเปิดเข้าห้องนอนแบบกระจก ดีครับสำหรับคนที่ไม่มีแขกมาเยี่ยมที่ห้อง เวลาพักอยู่ในห้องจะได้ความโปร่งโล่งขึ้นอีกมาก แต่ถ้าเป็นคนที่มีญาติๆมาเยี่ยมบ่อย ก็ควรจะเลือกบานทึบนะครับ จะได้มีความเป็นส่วนตัวมากขึ้น

ห้องนอน วางเตียงใหญ่ขนาด 5 ฟุต ด้านซ้ายเป็นโต๊ะที่ Built-in มาให้แล้ว

ห้องนี้เป็นห้อง 35 ตารางเมตร เลยมีขนาดประมาณนี้ ถ้าเป็นห้อง 37 ตารางเมตร ข้างเตียงจะวาง Arm Chair ได้อีก 1 ตัวนะครับ

ภาพนี้ให้ดูว่าเขาเลือกตำแหน่งที่จะ Built โต๊ะมาแล้ว ให้ขอบโต๊ะนั้นปิดอลูมิเนียมไปเลย มองไม่เห็นกัน เวลามองจากด้านนอกจะได้เห็นกระจกมองวิวเต็มๆ

ม่าน รางม่านและหลืบม่านครับ วางได้สองรางซ้อนกันเป็นม่านโปร่งกับม่านทึบด้วย

ด้านข้างห้องนอนก็จะเดินไปห้องน้ำได้ ห้องนอนนี้ไม่ได้เป็นแอร์ฝังแบบ Conceal แล้วนะครับ จะได้เป็น Wall Type แบบที่เห็น

ก่อนเข้าห้องน้ำก็จะมีตู้เสื้อผ้า Built-in มาให้แบบนี้เลย บานไม่ใหญ่แต่สูงนะ

ห้องน้ำครับ เข้าได้จากห้องนอน

ตัวสุขภัณฑ์อาจจะดูเชยไปหน่อย ทางโครงการอยู่ในระหว่างการแก้ไขแบบนะครับ

ซิงก์ชิ้นนี้ก็ดูดีขึ้นมาหน่อย แต่ผมว่ายังไม่พรีเมี่ยมพอ ส่วนหัวก๊อกนั้นโอเคแล้ว

ด้านในเป็น Shower Box มีกระจก Tempered Glass บานเปลือยเปิดปิด

ด้านล่างทำ Curb ไว้แยกส่วนเปียกส่วนแห้ง

หัวฝักบัวมีทั้งแบบ Rain Shower และ Hand Shower

 

ชุดคอนโทรลสวยดีครับ

ความกว้างของห้องอาบน้ำ สังเกตจากที่ยืนของผม ก็อาจจะไม่ได้กว้างมาก แต่อาบได้ หมุนตัวได้ ไม่ติดอะไรครับ

อาบน้ำๆๆ

เรามาดูห้องแบบ 2 Bedrooms กันต่อ

ขนาดห้องมาตรฐานจะเป็นขนาด 60 และ 62.5 ตารางเมตร ถ้าห้อง 62.5 จะมีพื้นที่ตรงกลางยื่นออกไปอีกหน่อยในส่วนนั่งเล่น ซึ่งจะเป็นห้องขนาดที่เรากำลังจะพาไปชมนะครับ

ห้อง 2 Bedrooms จะมี Layout เป็น 3 ส่วนนะครับ ส่วนตรงกลางห้องนี้เป็นห้องนั่งเล่น ด้านซ้ายจะเป็นห้องนอนใหญ่และด้านขวาจะเป็นห้องนอนเล็กครับ

ครัวยังคงคอนเซปท์เดิม คือเป็นครัวเปิด ที่น่าสังเกตคือช่องวางไมโครเวฟ มีให้แล้ว

ท๊อปเปลี่ยนเป็นหินสังเคราะห์สีดำ

เตาเปลี่ยนเป็นแบบ 4 หัวนะครับ ทำอาหารง่ายขึ้น

โต๊ะนั่งรับประทานอาหารที่แถมจะเป็นแบบ 4 ที่นั่ง แต่จัดแบบ 2 ที่นั่ง เพราะว่าเก้าอี้ตัวใหญ่เกินไปหรือโต๊ะเล็กเกินไป อย่างใดอย่างหนึ่ง ผมว่าโต๊ะนี้ไม่น่าจะได้เป็นของแถมนะครับ น่าจะเป็นวัสดุตกแต่งห้องตัวอย่าง

ระยะของห้องนั่งเล่นดีขึ้นครับ ระเบียงเปิดได้มากขึ้นเพราะเป็นกระจกบานเลื่อนสามตอน

วางทีวีได้จอใหญ่ขึ้น นั่งสบายขึ้นกว่า 1 ห้องนอน

กริลและที่วางคอมพ์แอร์ยังคงเป็นแบบเดิมนะครับ

มองย้อนกลับไปหน้าห้อง จะได้อารมณ์พื้นที่แบบนี้

ระยะดูทีวี เอาให้เห็นกันชัดๆอีกที

มีตู้เก็บเครื่องซักผ้าเรียบร้อย

ห้องนอนใหญ่นะครับ คล้ายๆเดิม

มีโต๊ะทำงานเหมือนเดิม แต่ยาวขึ้น

พื้นที่ข้างเตียงก็เหลือมากขึ้น

ตู้เก็บเสื้อผ้ายังขนาดเท่าเดิมอยู่

ห้องน้ำ สไตล์เดิมครับ

แต่ขนาดจะใหญ่ขึ้น ใช้งานสะดวกมากขึ้น

รอยต่อระหว่างห้องน้ำและห้องนอน ใช้หินสังเคราะห์มาคั่น และดรอปพื้นลงไป

มุมจากห้องนอน

นี่เป็นห้องน้ำที่ 2 นะครับ ใช้ร่วมกันระหว่างห้องนั่งเล่นและห้องนอนเล็ก

ห้องนอนเล็กแถมเป็นเตียง 3.5 ฟุตครับ แต่ว่าแต่งอีกแบบ

ที่ไม่ใช่ห้องรับแขกจะใช้แอร์ Wall Type ทั้งหมด

ห้องนอนเล็กก็มีตู้เสื้อผ้ามาให้ครบ

แต่ห้องอาบน้ำจะไม่มี Rain Shower

ก็ขอจบรีวิวของ The Portrait เท่านี้ละครับ

ราคาและเงื่อนไขการขาย @ 17/09/2013

• 1 Bedroom ชั้น 10 ห้อง 1001 เนื้อที่ 34.94 ตารางเมตร ราคา 5.02 ล้านบาท หรือ 143,767 บาทต่อตารางเมตร
• 2 Bedrooms ชั้น 20 ห้อง 2018 เนื้อที่ 60.22 ตารางเมตร ราคา 9.6 ล้านบาท หรือ 159,508 บาทต่อตารางเมตร
• Duplex ชั้น 5 ห้อง 506 เนื้อที่ 125.98 ตารางเมตร ราคา 20.6 ล้านบาท หรือ 163,560 บาทต่อตารางเมตร
• 4 Bedrooms ชั้น 21 ห้อง 2111 เนื้อที่ 169.55 ตารางเมตร ราคา 28.3 ล้านบาท หรือ 167,160 บาทต่อตารางเมตร

• Fully Furnished
• เพดานสูง 3.0 เมตร
• จอง 25,000 – 150,000 บาท
• ทำสัญญา 3%
• ผ่อนดาวน์ 12%
• ค่ากองทุน 500 บาทต่อตารางเมตร
• ค่าส่วนกลาง 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

เจาะลึกรวบยอด

ทำเลของโครงการ The Portrait พระราม 4 – สุขุมวิท 38 นั้น ไม่จัดเป็น Prime Location บนตำแหน่งศูนย์กลางย่านธุรกิจชั้นนำของประเทศ หรือเป็นทำเลที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวอย่างริมแม่น้ำ แต่ตั้งอยู่ในโซนข้างเคียงที่สามารถเดินทางไปยังศูนย์กลางอย่างโซนสุขุมวิทได้สะดวก เป็นทำเลที่กระเถิบออกมาจากเส้นสายรถไฟฟ้า มาอยู่ในจุดที่การจราจรมีปัญหาน้อยกว่าปกติ

ที่ดินผืนที่ทางกรุงไทยแลนด์ ดีเวลลอปเม้นท์เลือกมาทำเป็นที่ดินผืนใหญ่ 10 ไร่เศษ แต่ตัดมาทำคอนโดประมาณ​ 3 ไร่ครึ่ง ก่อนที่จะพัฒนาที่ดินข้างเคียงไปเป็นร้านอาหาร, ศูนย์การค้า, อาคารสำนักงาน หรือแม้แต่โรงแรม ซึ่งมีแผนเอาไว้แต่ก็ยังไม่แน่ว่าจะทำออกมาเป็นอะไรนะครับ โดยที่ดินแปลงหลักที่เหลืออีก 7 ไร่กว่านั้น จะเข้าออกได้จากทั้งถนนพระราม 4 เนื่องจากเป็นที่ดินที่ติดถนนใหญ่ และซอยสุขุมวิท 38 โดยจะทำทางภาระจำยอมเส้นหนึ่ง อนุญาตให้ลูกบ้านในคอนโด The Portrait ใช้งานเข้าออกได้ ร่วมกันกับลูกค้าและบุคคลภายนอกที่จะมาใช้บริการที่ดินอีก 7 ไร่กว่าที่เหลือ

ถนนพระราม 4 ในโซนที่เลยคลองเตยและช่อง 3 มาแล้วเป็นช่วงที่รถไม่ติด ซึ่งจะไปติดอีกทีแถวๆสามแยกพระโขนง โครงการ The Portrait ที่ตั้งอยู่ก่อนจะถึงสี่แยกกล้วยน้ำไทจึงได้รับอานิสงส์ดังกล่าวมาด้วย การเดินทางด้วยรถยนต์จึงเป็นทางเลือกที่โดดเด่น โดยเฉพาะการใช้ทางด่วนท่าเรือหรือทางด่วนอาจณรงค์จะสามารถหลีกเลี่ยงรถติดได้มาก แต่ถ้าจะเดินทางโดยไม่ใช้ทางด่วน ก็ต้องเลือกว่าจะฝ่าด่านอะไรระหว่างคลองเตยบนถนนพระราม 4 หรือ อโศกและนานาบนถนนสุขุมวิทนะครับ

ในปัจจุบันการเดินทางโดยไม่ใช้รถยนต์นั้นไม่ค่อยเหมาะสมนะครับ เนื่องจากตัวโครงการ The Potrait นั้นไม่ได้ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ ต้องเดินเข้าจากซอยศาลเจ้าพ่อกวนอูในระยะสั้นๆ ซึ่งก็ไม่ค่อยน่าเดินเท่าไรในเวลากลางคืน และซอย 38 กว่าจะเดินออกไปถึงรถไฟฟ้าทองหล่อก็ร่วม 1 กิโลเมตร ดังนั้นก่อนที่ทางกรุงไทยแลนด์ฯจะพัฒนาที่ดิน 7 ไร่แปลงข้างๆให้ดูคึกครื้น น่าเดิน น่าใช้บริการ สภาพแวดล้อมรอบข้างโครงการก็ยังไม่ค่อยน่าดูเท่าไร … ตรงนี้ต้องใช้เวลาและรอการพัฒนาเปลี่ยนแปลง ปรับปรุงพื้นที่ในอนาคต ทางเราเชื่อว่าทางกรุงไทยแลนด์ฯคงจะทำออกมาดี เพราะเป็นที่ผืนหลักของบริษัทเขาที่ต้องการเป็นหน้าเป็นตาครับ

วัสดุต่างๆจัดมาแบบ Fully Furnished ให้มาครบ เลือกใช้ของที่สเปคค่อนข้างดี พื้น Engineering Floor, แอร์ฝังในส่วนของห้องนั่งเล่น, กรอบกระจกอลูมิเนียมพ่นสี, กระจกจากพื้นจรดฝ้า, สุขภัณฑ์อาจจะยังดูไม่ดีแต่อยู่ในระหว่างการปรับปรุง นอกนั้นก็ค่อนข้างครบทุกชิ้น จะมีตู้เสื้อผ้าที่ทำมาเล็กไปหน่อย อาจจะใส่ไม่พอนะครับ

แบบตึกทำออกมาได้โมเดิร์นสวยงาม มีลายเส้นต่างๆ ช่องแสง ช่องลม โอเค ที่สำคัญเพดานสูง 3 เมตรเป็นจุดเด่นของโครงการนี้ อัตราความหนาแน่นไม่มาก อยู่ที่สูงสุด 15 ยูนิตต่อชั้น ตึกมี 333 ยูนิต ใช้ลิฟท์อยู่ที่ 111 ห้องต่อ 1 ตัว แบบห้องมาตรฐานทั้งแบบ 35 ตารางเมตรและ 60 ตารางเมตร ทำออกมาใช้ได้ ลงตัว ไม่มีฟังก์ชั่นที่ใช้งานไม่ได้จริง แต่ยังขาดแบบที่มีครัวปิด​ซึ่งบางครอบครัวที่ชอบทำอาหารจะชอบมากกว่านะครับ

สาธารณูปโภคจัดมาให้ครบ แต่อยู่แยกตึกจากตึกหลัก ตรงนี้มีทั้งข้อดีและข้อเสีย ข้อดีอาจจะเป็นเรื่องของความเป็นส่วนตัวของฝั่งลูกบ้าน ที่ไม่ต้องมีโซนกิจกรรมมาอยู่ในตึกเดียวกัน แต่ข้อเสียคงจะหนีไม่พ้นเรื่องการใช้งานที่ยากกว่าปกติ อยากจะว่ายน้ำกดลิฟท์ห่อผ้าเช็ดตัวลงไปสระว่ายน้ำเลยก็ไม่ได้ ต้องเดินผ่าน Lobby ผ่านพื้นที่สาธารณะไปใช้ที่อาคารส่วนกลาง แต่ยังดีที่การออกแบบช่วยเอาไว้ ทางโครงการมีการทำทางเข้าลูกบ้านอีกช่องทางหนึ่งเป็นช่องทางพิเศษ มีหลังคากันสาดบริเวณทางเดินเชื่อมระหว่างสองตึก และ Lift แบบ Private ไม่ปนกับส่วนของ Retails ให้ ซึ่งจะลดปัญหาเรื่องนี้ลงไปได้มาก

Judgement

การให้คะแนน ให้แบบ Weight Average โดยมุ่งหาความคุ้มค่า เทียบกับราคาที่จ่ายไป โดยมีส่วนที่พิจารณาดังนี้

ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับราคา 150,000 บาทต่อตารางเมตร, 17/09/2013

• ทำเล – พระราม 4 คลองเตย ไม่ติดถนนใหญ่ มีทางลัดไปสุขุมวิท 38
• เดินทางด้วยรถ – ขับรถสะดวก เข้าออกหลายทาง ที่จอดรถ 75%
• ไม่ใช้รถ – ไกลจากรถไฟฟ้า อยู่ในซอย เหมาะสำหรับคนที่มีรถยนต์ส่วนบุคคล
• วัสดุ  – ให้ของครบครัน วัสดุค่อนข้างดี Fully Furnished
• แบบ – เพดานสูง 3 เมตร ออกแบบห้องมาได้ลงตัว ตึกสวย
• สาธารณูปโภค – ส่วนกลางเยอะ มีให้ครบ แต่อาจจะใช้งานยากนิดนึงเพราะอยู่คนละตึก และมีบางชั้นเป็น Retails อาจจะทำให้ไม่เป็นส่วนตัว

• LUXURY CLASS (2013)
• เนื่องจากโครงการ The Portrait เป็นส่วนต่อเนื่องของที่ดินชิ้นใหญ่ที่ยังอยู่ระหว่างการพัฒนา คะแนนเรื่องทำเลที่ให้ในปัจจุบันอาจจะไม่ตรงกับความเป็นจริงเมื่อโครงการพัฒนาเสร็จสิ้นในอนาคต จึงขอละการให้คะแนนเอาไว้ก่อนจนกว่าโครงการจะพัฒนาเสร็จ ได้เห็นบรรยากาศจริงของคอมมิวนิตี้มอลด้านข้าง สภาพแวดล้อมและตัวโครงการครับ

BOTTOM LINE

The Portrait พระราม 4 เหมาะสำหรับคนที่ชอบเดินทางด้วยรถยนต์ ใช้ทางด่วนเป็นหลัก เข้าออกคลองเตย-พระราม 4 ต้องการห้องยูนิตใหญ่ในโครงการระดับ Luxury

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ