ทำไมคนจึงสนใจซื้อคอนโดตากอากาศ?

กว่า 30 ปีมาแล้วนะคะที่เราเข้าสู่ยุคดิจิทัล มี Internet ใช้จนสามารถทำงานออนไลน์ได้ ทำให้การทำงานของผู้คนไร้ขีดจำกัดมากขึ้น เราสามารถส่งงานได้แม้ว่าตัวจะอยู่ไกลคนละจังหวัด คนละทวีป นั่นเป็นจุดเริ่มต้นที่ทำให้คนเราเริ่มหาที่นั่งทำงานใหม่ๆ คาเฟ่บ้าง โรงแรมบ้าง และนั่นก็เป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้คอนโดตากอากาศบูมมากขึ้น

ในช่วงแรกๆ ที่ฮิตๆ ซื้อคอนโดตากอากาศก็จะเป็นกลุ่ม Real Demand ที่มองหาบ้านหลังที่ 2 เอาไว้พักผ่อนในระยะยาว ซึ่งในปัจจุบันหลายคนไม่เพียงแค่ตัดสินใจซื้อเพื่อมาพักในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์ แต่ยังมองว่าเป็นสินค้าเพื่อการลงทุนหรือสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคต ซื้อไว้เพื่อเก็งกำไรจากการขายต่อ หรือหารายได้จากการปล่อยเช่า เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่มาแข่งขันกับโรงแรมในปัจจุบัน

ใครที่เป็นสายรักการท่องเที่ยว มีเวลาไปพักตากอากาศบ่อยๆ คงคิดเหมือนกันใช่มั้ยคะว่า เงินที่จ่ายไปกับค่าโรงแรมต่อปีก็ไม่ใช่น้อยๆ หรือจะลงทุนซื้อคอนโดตากอากาศเลยดี วันนี้เรามีไอเดียในการเปรียบเทียบเรื่องค่าใช้จ่ายมาฝาก เพื่อเป็นตัวช่วยในการตัดสินใจกันค่ะ

ความแตกต่างของโรงแรม VS คอนโดตากอากาศ

สมมุติเราใช้เงินก้อนซื้อคอนโดตากอากาศมาในราคา 5 ล้านบาท เราลองมาคำนวณกันคร่าวๆ ว่าหากนำเงินก้อนนั้นไปนอนโรงแรม 4-5 ดาวคืนละ  5,000 บาท จะสามารถนอนโรงแรมได้ทั้งหมดกี่คืน?

5,000,000 (ราคาคอนโด) / 5,000 (ราคาโรงแรมต่อคืน) = 1,000 คืน

ถ้าทุกวันที่หยุดเราไปพักโรงแรมคืนละ 5,000 บาท เงิน 5 ล้านก็สามารถนอนโรงแรมได้ถึง 1,000 คืน เทียบดูว่าใน 1 ปีมีวันหยุดเสาร์ อาทิตย์ รวมวันหยุดนักขัตฤกษ์ต่างๆ ประมาณปีละ 120 วัน ก็สามารถไปทุกวันหยุดได้ถึง 8 ปีกว่าเลยทีเดียว…ถ้าเทียบแบบนี้แปลว่าการนอนโรงแรมจะประหยัดเงินได้มากกว่าหรอ?

คำตอบคือ เราจะมาเทียบคร่าวๆ แค่แบบนี้ไม่ได้เพราะการซื้อคอนโดยังต้องใช้เงินก้อนใหญ่ และมีค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่นๆ ในการดูแลห้องพัก ต้องนอนที่เดิมวิวเดิมซ้ำๆ และแทบทุกคอนโดมีส่วนกลางแต่ไม่มีพนักงานคอยอำนวยความสะดวกแบบโรงแรม แต่ข้อดีของการซื้อคอนโดคือเค้าสามารถสร้างรายรับให้กับเจ้าของได้ ในขณะที่โรงแรมมีเฉพาะรายจ่ายค่ะ

นั่นคือเหตุผลว่าทำไมหลายๆ คนยังต้องการซื้อคอนโดตากอากาศกัน เพราะการซื้อคอนโดตากอากาศในปัจจุบันมักไม่ใช่เพื่อการอยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่มักมีเหตุผลเพื่อการลงทุนเพิ่มมาด้วย หลายคนมองหาคอนโดที่สามารถปล่อยเช่าได้ หรือสามารถเก็บไว้เก็งกำไรขายต่อได้ในอนาคต ซึ่งคอนโดตากอากาศในปัจจุบันนั้นมีหลากหลายรูปแบบให้เลือก จะมีแบบไหนบ้างไปดูกันค่ะ

1. คอนโดตากอากาศ

Arom Wongamat

คอนโดตากอากาศ เป็น Original คอนโดแบบทั่วไปเลย ออกแบบตัวอาคารเป็นคอนโดมิเนียม แต่มีทำเลที่ตั้งอยู่ในเมืองตากอากาศ ส่วนตัวเรามองว่าจุดประสงค์หลักของโครงการประเภทนี้ คือ การมาอยู่พักผ่อนเป็นหลัก หลายๆครอบครัวช่วงไหนไม่ได้มาใช้งานก็มักจะให้เพื่อนสนิทหรือญาติมิตรมายืมใช้ห้อง/เช่าห้องต่อได้ และได้ค่าตอบแทนมาเป็นรายได้เสริมเล็กน้อย เพราะคอนโดทั่วไปจะขออนุญาตมาเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่ทำเป็นโรงแรม ทำให้การปล่อยเช่าห้องในลักษณะนี้เสี่ยงต่อการทำผิดกฎหมายนะคะ เพราะฉะนั้นหากเราตั้งใจจะปล่อยเช่าห้องรายวัน ให้เลือกคอนโดในแบบที่เป็น Condotel จะดีกว่า อ่านต่อ > ปล่อยเช่าอย่างไรไม่ให้ผิดกฎหมาย

2. คอนโดตากอากาศที่ทำเป็นโรงแรม (Condotel / Residence hotel)

MGallery Residences, MontAzure Lakeside

คอนโดหลายๆ ที่ออกแบบมาโดยมีจุดประสงค์เพื่อการลงทุนโดยเฉพาะ มีการร่วมลงทุนจากนักลงทุนรายย่อย(ผู้ซื้อห้อง) โดยมีข้อตกลงร่วมกันในเรื่องผลตอบแทน การดูแลและการบริหารโครงการ รวมถึงสิทธิ์ในการเข้าพักตามแต่ข้อตกลงที่ทำสัญญาร่วมกัน  ซึ่ง Branded Residence บางโครงการก็ทำออกมาในลักษณะ Condotel ด้วยนะคะ ขึ้นอยู่กับว่าคอนโดนั้นๆ มีการร่วมทุน หรือ Jonit Venture กับบริษัทอะไรนั่นเอง

ทางทีมงาน ThinkofLiving เคยอธิบายถึงความแตกต่างของคอนโดแต่ประเภทไว้โดยละเอียดในบทความ รู้จัก “คอนโดตากอากาศ, Condotel, Residence Hotel และ Branded Residence” ซื้อไว้อยู่เองหรือลงทุน? ซึ่งใครที่อยากได้รายละเอียดเพิ่มสามารถคลิกอ่านได้เลยค่ะ

ทีนี้เพื่อนๆ ก็พอจะเข้าใจแล้วใช่ไหมคะว่า เจ้าคอนโดตากอากาศจะมีเรื่องค่าเช่า (Rental Yield) และกำไรจากการขายต่อ (Capital Gain) เข้ามาเป็นตัวช่วย เราจึงไม่ได้มีแค่รายจ่ายเพียงอย่างเดียว แต่จะมีรายรับเข้ามาด้วยเช่นกัน อย่างไรก็ตามเราแนะนำว่าหากจะปล่อยเช่าคอนโดก็ควรปล่อยเช่ารายเดือนให้ถูกต้องตามกฎหมาย หรือหากอยากปล่อยเช่ารายวันก็ควรเลือกเป็นประเภท Condotel จะเหมาะสมกว่าค่ะ

เปรียบเทียบค่าใช้จ่ายของคอนโดตากอากาศกับค่าโรงแรม

ทีนี้เราจะมาเทียบกันให้ดูชัดๆ จากสูตรที่เราคิดจากค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ๆ ออกมาให้นะดูเพื่อใช้ในการพิจารณาว่าจะซื้อคอนโดหรือนอนโรงแรมดีนะ?

เพื่อให้เห็นภาพเราจะอธิบายวิธีคิดผ่านตัวอย่างของทนายวินเชนโซ่ เขาสนใจซื้อคอนโดตากอากาศที่พัทยาราคา 5 ล้านบาท ได้คอนโดระดับ Luxury เป็นห้องขนาด 40 ตร.ม. ขายแบบ FullyFurnished พร้อมเข้าอยู่ โดยคุณทนายได้ซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์เพิ่มเติมอีก 100,000 บาท

คุณทนายและภรรยาชอบมาพักผ่อนที่พัทยาทุกวันหยุดเสาร์-อาทิตย์ จึงเลือกซื้อคอนโดพักตากอากาศทั่วไปที่ไม่ใช่ Condotel และตั้งใจที่จะขายคอนโดนี้หลังจากอยู่อาศัยไป 5 ปี เพื่อให้ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุกิจเฉพาะ 3.3% ผ่านไป 5 ปีคุณทนายขายไปในราคาเท่าทุน มาดูกันว่า 5 ปีผ่านไปเขาจะเสียเงินกับค่าคอนโดไปเท่าไหร่ เทียบกับค่าโรงแรมแล้วแบบไหนจะคุ้มกว่ากันค่ะ

รายจ่าย

• ค่าคอนโด = 5,000,000 บาท
• ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า + ตกแต่งเพิ่มเติม = 100,000 บาท
• ค่าส่วนกลางปีละ 24,000 บาท = 120,000 บาท (ค่าส่วนกลาง 5 ปี)

ค่าใช้จ่ายในวันโอนสามารถคลิกอ่านวิธีคิดได้จากบทความ “ค่าใช้จ่าย” ทั้งหมดที่ต้องรู้ ก่อนซื้อบ้าน ได้เลยค่ะ

• ค่าโอน 2% แบ่งกันออกกับผู้ซื้อคนละครึ่งคือ 1% = 50,000 บาท
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย = 25,000 บาท
• ค่าภาษีเงินได้จากการขายคอนโด  = 125,000 บาท

รายรับ

• Capital Gain 5 ปี = 0 เท่ากับไม่มีรายรับ

หลักการในการคิดเปรียบเทียบ คือ การนำเงินค่าโรงแรมและค่าคอนโดที่เราจ่ายออกไปมาเปรียบเทียบกัน ตามสูตรเบื้องต้นด้านล่างนี้ค่ะ

สูตรนี้เป็นการนำเอาค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ๆ มาคิดเบื้องต้นนะคะ

ผ่านไป 5 ปี คุณทนายสามารถขายคอนโดมิเนียมได้ในราคาเท่าทุนที่ 5 ล้านบาท ทำให้เขาเสียเงินไปกับค่าคอนโดทั้งหมดเท่ากับ (5,000,000 + 0) – (5,000,000+ 100,000+120,000+50,000+25,000+125,000) = -415,000 บาท

เมื่อเทียบกับค่าโรงแรม …หากครอบครัวนี้พักผ่อนทุกสุดสัปดาห์ สมมุติว่านอนคืนวันเสาร์เป็นเวลา 52 วัน นอนโรงแรมระดับ 4-5 ดาวที่คืนละ 5,000 บาทจะต้องเสียค่าโรงแรมทั้งปีเท่ากับ -260,000 บาท

เพราะฉะนั้นกรณีนี้ ค่าโรงแรม = 260,000 บาท และค่าคอนโดเท่ากับ 415,000 บาท

จะเห็นว่ากรณีของทนายวินเชนโซ่นั้น นอนโรงแรมคุ้มกว่า โดยจะจ่ายค่าคอนโดมากกว่าเสียค่าโรงแรมเป็นเงิน 415,000 – 260,000 = 155,000 บาท แต่ๆๆ อันนี้เป็นเพียงกรณีตัวอย่างเท่านั้น เวลาเทียบจริงๆ ต้องดูเป็น Case by Case นะคะ เพราะแต่ละกรณีก็จะมีความแตกต่างกัน ดังนี้

• จำนวนวันพักผ่อน : ถ้าไลฟ์สไตล์ของครอบครัวที่มาพักตากอากาศบ่อยๆ ก็คุ้มค่ามากขึ้น
• ราคาซื้อ-ขายคอนโด : ขายได้เท่าทุน ขายขาดทุน หรือได้กำไร
• Capital Gain : มูลค่าเพิ่มที่ได้รับจากการขายคอนโด เช่น ซื้อมา 5 ล้านบาท ขายได้ 5.5 ล้านบาท หมายความว่าได้ Capital Gain มา 500,000 บาท เป็นต้น

เราลองนำเอากรณีของคุณวินเชนโซ่มาคิดในกรณีต่างๆ เปรียบเทียบกันให้ดูนะคะ

ตารางนี้เป็นการคำนวณโดยคาดการณ์สถานการณ์ต่างๆ ในอนาคตไว้ และเป็นการซื้อแบบใช้เงินสดจึงยังไม่ได้รวมดอกเบี้ย ซึ่งก็ไม่มีความแน่นอนนะคะว่าในอนาคตจะลงเอยแบบกรณีไหน จึงอยากให้เพื่อนๆ ชั่งน้ำหนักดูให้ดีก่อนจะเลือกซื้อคอนโดตากอากาศหรือนอนโรงแรมค่ะ

เปรียบเทียบค่าใช้จ่ายของ Condotel กับค่าโรงแรม

อย่างที่เกริ่นไปว่าหากเราซื้อคอนโดตากอากาศเพื่อลงทุน (Condotel) เราจะมีรายรับเข้ามาจากการปล่อยเช่าด้วยนะคะ และหากเลือก Location ที่มีแนวโน้มราคาเพิ่มขึ้นในอนาคตยังได้ Capital Gain จากการขายต่อด้วย เรามาดูตัวอย่างของคุณมิเชลที่ซื้อเป็น Codotel เพื่อปล่อยเช่าดูบ้าง แต่กรณีนี้คุณมิเชลจะมีโอกาสเข้าพักน้อยกว่าคุณวินเชนโซ่ ซึ่งจะสามารถเข้าพักได้กี่วัน ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละโครงการนะคะ

โดยคุณมิเชลเลือกซื้อ Condotel ราคา 5 ล้านบาท เป็นแบบ Fully Furnished และซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์เพิ่มเติมอีก 100,000 บาท คอนโดนี้มีสัญญาเข้า Rental Program 30 ปี การันตี yeild 6% ต่อปี เป็นระยะเวลา 5 ปีแรก หลังจาก 5 ปีทางคอนโดจะมีทีมงานบริหารการปล่อยเช่าให้โดยแบ่งค่าเช่าเป็นสัดส่วน 60 : 40 จ่ายตามที่มีคนมาพักจริง เจ้าของห้องมีโควต้าเข้าพักได้ 14 วันต่อปีแต่จะต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วัน

คุณมิเชลตั้งใจมาพักผ่อนที่นี่แค่เดือนละ 2-3 วันและตั้งใจที่จะขายคอนโดนี้หลังจากอยู่อาศัยไป 5 ปี เพื่อให้ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุกิจเฉพาะ 3.3% ผ่านไป 5 ปี เขายอมขายได้ในราคาเท่าทุนที่ 5 ล้านบาท มาดูกันว่า 5 ปีผ่านไปเขาจะเสียเงินกับค่าคอนโดหรือมีรายรับเพิ่มขึ้นมาเท่าไหร่ค่ะ

รายจ่าย

• ค่าคอนโด 5,000,000 บาท
• ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า + ตกแต่งเพิ่มเติม 100,000 บาท
• ค่าส่วนกลางปีละ 24,000 บาท = 120,000 บาท (ค่าส่วนกลาง 5 ปี)

ค่าใช้จ่ายในวันโอน

• ค่าโอน 2% แบ่งกันออกกับผู้ซื้อคนละครึ่ง = 50,000 บาท
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย = 25,000 บาท
• ค่าภาษีเงินได้จากการขายคอนโด  120,000 บาท

รายรับ

• ค่าเช่า : การันตี Yield 6% ต่อปี = 300,000 บาท/ปี สมมุติหักค่าภาษีประมาณ 10,000 บาท เหลือ 300,000 – 10,000 = 290,000 บาท ค่าเช่า 5 ปี เท่ากับ 290,000 x 5 = 1,450,000 บาท
• Capital Gain = 0% เท่ากับไม่มีรายรับ

สำหรับสูตรการคิดเปรียบเทียบคอนโดเทลนั้นจะต้องมีรายรับจาก Rental Yield เข้ามาเกี่ยวข้องด้วยนะคะ สูตรค่าใช้จ่ายจึงปรับเป็นดังนี้ค่ะ

ผ่านไป 5 ปี คุณมิเชลสามารถขายคอนโดมิเนียมได้ในราคาเท่าทุนที่ 5 ล้านบาท ทำให้เธอเสียเงินไปกับค่าคอนโดทั้งหมดเท่ากับ (5,000,000+1,450,000+0)-(5,000,000+ 100,000+120,000+50,000+25,000+120,000) = 1,305,000 บาท

หมายความว่าคุณมิเชลจะได้กำไรจากการซื้อคอนโดนี้จำนวน 1,305,000 บาทและมีสิทธิในการนอนคอนโดได้ 14 วัน/ปี ซึ่งดีกว่าเมื่อเทียบกับการจ่ายค่าโรงแรม 14 วัน เลือกนอนโรงแรมระดับ 4-5 ดาวที่คืนละ 5,000 บาทจะต้องเสียค่าโรงแรมทั้งปีเท่ากับ 70,000 บาท ที่ไม่สามารถสร้างรายได้ได้เลย ดังนั้นการซื้อ Condotel ของครอบครัวนี้จึงคุ้มค่ากว่าการนอนโรงแรม

แต่ในความจริงอาจจะไม่ได้สวยหรูเหมือนตัวอย่าง เช่นในปีที่ 5 เราอาจจะขายคอนโดยาก ต้องมีการลดราคาลง เราจึงคำนวณมาให้อีก 3 กรณีนะคะ เพราะอยากให้เพื่อนๆ ได้คาดการณ์ต่างๆ ไว้ล่วงหน้าด้วยเช่นกัน

ซึ่งการลงทุนซื้อขายเก็งกำไรคอนโดมิเนียมนั้นมีความเสี่ยง เพราะเป็นทรัพย์สินที่มีสภาพคล่องน้อย ก่อนคิดจะลงทุนจึงต้องคำนึงถึงปัจจัยต่างๆ ที่เราได้ลิสต์มาฝากกันค่ะ

ปัจจัยอื่นๆ ที่ควรพิจารณาก่อนซื้อคอนโดเพื่อลงทุน

การพิจารณาแค่จากการคำนวณตัวเลขเปรียบเทียบกันแบบที่นำเสนอมาก็เป็นวิธีหนึ่งที่ช่วยให้เราตัดสินใจได้ง่ายขึ้น แต่ข้อมูลจากตัวเลขที่เราคาดการณ์ไว้อาจไม่เพียงพอ ต้องดูข้อมูลอื่นๆประกอบการลงทุนด้วย ไม่ว่าจะเป็น Location ของโครงการ, แบรนด์ผู้พัฒนา, รูปแบบและขนาดห้อง, Facilities ภายในโครงการ, ราคาขาย, ปัจจัยเรื่องเงินเฟ้อ รวมถึงสำรวจตลาดให้รู้คู่แข่ง และเข้าใจกลุ่มผู้ซื้อว่าเป็นใคร มีกำลังซื้อมากแค่ไหน เพื่อที่จะเลือกซื้อห้องชุดในโครงการที่มีความเหมาะสม และมีแนวโน้มจะสร้างผลตอบแทนให้นักลงทุนได้ดีที่สุด และลดความเสี่ยงให้เกิดขึ้นน้อยที่สุดเช่นกัน

สุดท้ายนี้วิธีที่เรานำเสนอ ก็เป็นเพียงแนวความคิดหนึ่งไว้ใช้พิจารณาในการลงทุนคอนโดตากอากาศนะคะ ซึ่งการลงทุนมีหลากหลายรูปแบบ อสังหาฯเป็นหนึ่งในการลงทุนที่มีทั้งข้อดีและความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรเลือกสิ่งที่ถนัดและเหมาะสมกับตัวเอง นอกจากนี้ควรศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนตัดสินใจลงทุนค่ะ สำหรับบทความ คิด.เรื่อง.ลงทุน ในครั้งต่อไป เราจะพาผู้อ่านไปทำความรู้จักเรื่องการลงทุนอสังหาฯแบบไหน อย่าลืมติดตามกันด้วยนะคะ