สำหรับคนที่มีบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ปฏิเสธไม่ได้ว่า “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” เป็นส่วนหนึ่งของภาระค่าใช้จ่ายที่มองข้ามไม่ได้ ซึ่งหลายคนคงพอทราบแล้วว่าในปี 2569 จะเป็นการเก็บเต็มรูปแบบ 100% ไม่มีการผ่อนปรนและลดหย่อนเหมือนปีก่อนหน้า แต่สำหรับบ้านหลังแรกมูลค่า 0 – 50 ล้านบาทยังได้รับการยกเว้น , ภาษีที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมจะจ่ายน้อยที่สุดคือ 0.01% โดยอัตราภาษีปีนี้จะส่งผลต่อผู้ถือครองที่ดินรกร้างว่างเปล่ามากที่สุด หากถือครองเกิน 3 ปี ปีที่ 4 จะเก็บเพิ่ม 0.3% และอัตราภาษีจะสูงขึ้นเรื่อยๆ จนชนเพดานที่ 3% ลองคำนวนเร็วๆว่าหากคุณมีที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาท จะต้องจ่ายภาษี 30,000 บาทต่อปี และหากถือครองเป็นเวลานานต้องจ่ายมากที่สุดถึง 300,000 บาทต่อปี..!

หากเทียบกับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เริ่มตั้งแต่ปี 2563 ปีนี้การจ่ายภาษีถือว่ามีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งเรามองว่าเป็นปีแรกที่ประชาชนจะต้องเริ่มตื่นตัวและเตรียมพร้อมในการวางแผนภาษีอย่างจริงจัง โดยปัจจัยสำคัญที่ทำให้เราต้องจ่ายภาษีที่สูงขึ้นจากปีก่อนๆ เป็นผลมาจากการสิ้นสุดมาตรการลดหย่อนและผ่อนปรนจากรัฐ ประชาชนต้องจ่ายภาษีตามราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ในรอบปี 2566 – 2569 ซึ่งเฉลี่ยสูงกว่ารอบก่อนหน้าถึง 8%

และในปี 2570 กรมธนารักษ์จะประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (2570 – 2573) ส่งผลให้ในอัตราภาษีเท่าเดิม ประชาชนจะต้องจ่ายภาษีเพิ่มขึ้น โดยคาดว่าอาจปรับขึ้นสูงถึง 15% ทั่วประเทศ เพื่อให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดในปัจจุบัน ซึ่งหากใครที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน , คอนโด , ลงทุนที่ดินหรือปล่อยเช่า การศึกษาอัตราการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็ถือเป็นเรื่องที่มองข้ามไม่ได้เลย แต่หลายคนอาจจะยังสงสัยว่า “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” คืออะไร และใครต้องจ่ายบ้าง สำหรับมือใหม่เรามีคำตอบมาให้ค่ะ

 

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร…ใครต้องจ่ายบ้าง?

เป็นภาษีที่จัดเก็บรายปีคิดตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทั้งบ้าน , อาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม เรียกสั้นๆว่า “ภาษีที่ดิน” โดยภาษีประเภทนี้ถูกนำมาใช้แทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่แบบเดิม ซึ่งจะจัดเก็บภาษีจากรายได้ค่าเช่า แต่ภาษีที่ดินเก็บจากมูลค่าทรัพย์สินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างxอัตราภาษี โดยมีองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เป็นผู้ประเมินและเรียกเก็บภาษี โดยมีการส่งหนังสือแจ้งประเมิน (ภ.ด.ส.06) ไปยังเจ้าของทรัพย์สินผ่านทางไปรษณีย์ โดยในปี 2569 เจ้าของทรัพย์สินจะได้รับใบประเมินภายในเดือนเมษายนและมีกำหนดชำระภายในเดือนมิถุนายน 2569 โดยรัฐยังช่วยผ่อนผันให้สามารถแบ่งชำระได้เป็น 3 งวด แล้วใครที่ต้องจ่ายภาษีบ้าง..?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบ่งเป็น 4 ประเภท

• ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย
• ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม
• ที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม
• ที่ดินรกร้างว่างเปล่า

ผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือ ผู้ที่เป็นเจ้าของบ้าน คอนโดหรือที่ดิน ต้องมีชื่อในโฉนดหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าจะอยู่อาศัยเองหรือให้ผู้อื่นเช่า ทั้งนิติบุคคล บุคคลธรรมดา และผู้ครอบครองทรัพย์สินของรัฐเพื่อทำประโยชน์ จะต้องเสียภาษีตามอัตรามูลค่าของที่ดิน

ในกรณีที่เจ้าของ “ที่ดิน” และ “สิ่งปลูกสร้าง” เป็นคนละคนกัน ให้แยกจ่ายเฉพาะส่วนของตนได้ (จ่ายตามใบประเมินที่ได้จากรัฐ) และหากผู้ครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีมากกว่า 1 คนขึ้นไป จะต้องจ่ายภาษีร่วมกัน

โดยผู้ที่ครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 ก็จะเริ่มจ่ายภาษีในรอบนั้นเลย (2569) หรือหากใครไม่อยากรอใบประเมินจากรัฐก็สามารถคำนวณภาษีเองได้ง่ายๆ โดยการนำ มูลค่าที่ดิน/สิ่งปลูกสร้าง (บ้าน,คอนโด) x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย

สามารถเช็คราคาประเมินที่ดินได้จากเว็บไซต์กรมธนารักษ์ >> https://assessprice.treasury.go.th/

กระทรวงมหาดไทยได้ประกาศขยายระยะเวลาในการชำระภาษีออกไป 2 เดือน จากเดิมองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะจัดทำบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเดือนพฤศจิกายน 2568 เลื่อนเป็นจัดทำเดือนมกราคม 2569 และจะแจ้งผลการประเมินให้ผู้เสียภาษีทราบในเดือนเมษายน โดยประชาชนจะเริ่มจ่ายภาษีในเดือนมิถุนายน 2569 และสามารถแบ่งชำระได้เป็น 3 งวด (มิถุนายน – กรกฎาคม – สิงหาคม) แต่หากว่าใครจงใจหลีกเลี่ยงภาษีหรือจ่ายภาษีล่าช้า จะต้องเสียดอกเบี้ยและมีโทษดังนี้

  • ไม่ได้จ่ายภายในเวลาที่กำหนด แต่ชำระก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน คิดดอกเบี้ยปรับ 10% ของจำนวนภาษีค้างชำระ
  • ไม่จ่ายภาษีภายในระยะเวลาหลังจากได้รับหนังสือแจ้งเตือน คิดดอกเบี้ยปรับ 40% ของจำนวนภาษีค้างชำระ
  • ไม่จ่ายภาษีภายในระยะเวลาที่กำหนด เสียเพิ่มอีก 1% ต่อเดือนของจำนวนภาษีค้างชำระ นับจากวันที่เกินกำหนดชำระไปจนถึงวันชำระภาษีแล้ว

หากไม่มีการชำระภาษี องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะทำการส่งเรื่องไปที่สำนักงานที่ดิน ทำให้ไม่สามารถโอนขาย จดจำนอง หรือทำธุรกรรมใดๆ เกี่ยวกับที่ดินได้

และหากเพิกเฉยเกิน 90 วัน หลังได้รับหนังสือแจ้งเตือน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นมีสิทธิยึด อายัดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ค้างการชำระภาษีไปขายทอดตลาดได้

 

อัปเดตอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2569

  • ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย 

แบ่งเป็น 3 ประเภทคือ
1) อัตราภาษีสำหรับเจ้าของที่ดินและบ้าน/คอนโด มูลค่า 0 – 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษี , มูลค่า 50 ล้านบาทขึ้นไป จัดเก็บในอัตรา 0.03 – 0.1% คิดเป็นล้านละ 300 – 1,000 บาท

*กรณีได้รับการยกเว้นภาษีจากที่ดิน + บ้าน/คอนโด หลังหลัก หมายถึงเราจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ภายในวันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น ไม่อย่างนั้นต่อให้เราซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นหลังแรก ก็จะถูกเก็บภาษีในอัตราบ้าน คอนโดหลังที่ 2 คือ มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท จ่ายในอัตรา 0.02% *

ยกตัวอย่าง :

นาย A ซื้อคอนโดใจกลางเมือง มูลค่า 7 ล้านบาท จากเดิมอยู่บ้านเดียวกับพ่อแม่ หากนาย A ย้ายชื่อจากทะเบียนบ้านพ่อแม่มาอยู่คอนโด นาย A ก็จะได้รับยกเว้นภาษีในอัตราบ้านหลังหลักที่มูลค่า ไม่เกิน 50 ล้านบาท

แต่หากนาย A ไม่ย้ายทะเบียนบ้านมาอยู่คอนโด นาย A จะเสียภาษีคอนโดในอัตราบ้าน คอนโดหลังที่ 2 ขึ้นไป ในอัตรา 0.02% (มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท) คิดเป็นประมาณ 1,400 บาท/ปี

2) อัตราภาษีสำหรับบ้านหลังเดียว (ไม่มีชื่อในโฉนดที่ดิน) มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษี , มูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป จัดเก็บในอัตรา 0.02 – 0.1% คิดเป็นล้านละ 200 – 1,000 บาท

ยกตัวอย่าง :

นางสาว B ปลูกบ้านบนที่ดินของคุณแม่ โดยมีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท หากนางสาว B มีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนี้ ก็จะได้รับการยกเว้นภาษี ในอัตราเจ้าของสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว ส่วนคุณแม่จะจ่ายภาษีที่ดินแยกกัน คิดเป็นอัตราบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป

3) อัตราภาษีบ้าน / คอนโดหลังที่ 2 ขึ้นไป จัดเก็บในอัตรา 0.02 – 0.1% โดยนับตั้งแต่ราคาประเมินบาทแรก

*สำหรับนักลงทุนต่างๆ ที่มีบ้านหรือคอนโดที่ซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่ารายเดือน/รายปี จะสามารถเสียภาษีที่ดินในหมวดหมู่ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ แต่จะจัดอยู่ในประเภทที่ 3) คือ บ้าน/คอนโดหลังที่ 2 ขึ้นไป เพราะจัดเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ไม่ใช่เพื่ออยู่อาศัยหลัก จะจัดเก็บในอัตราเริ่มต้น 0.02%*

  • ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม

เป็นกลุ่มที่เสียภาษีน้อยที่สุด สำหรับบุคคลธรรมดา ที่ดินมูลค่า 0 – 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษี , มูลค่า 50 – 125 ล้านบาท จัดเก็บในอัตรา 0.01 % และจัดเก็บในอัตรา 0.1% เมื่อที่ดินมีมูลค่า 1,050 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนเจ้าของที่ดินที่เป็นนิติบุคคล จะเริ่มเก็บตั้งแต่บาทแรกในอัตรา 0.01 – 0.1% แต่ไม่ใช่ว่าปลูกไม่กี่ต้นจะเข้าเกณฑ์ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมนะคะ เจ้าของที่จะต้องปลูกต้นไม้ตามที่กระทรวงเกษตรและสหกรณ์กำหนด ยกตัวอย่างเช่น ปลูกกล้วย ต้องไม่ต่ำกว่า 200 ต้น/ไร่ ปลูกเงาะ , มะพร้าว , ทุเรียน , ลำไย ไม่ต่ำกว่า 20 ต้น/ไร่

ยกตัวอย่าง :

คุณปู่ S มีที่ดิน 3 ไร่ มูลค่า 30 ล้านบาท ต้องการทำเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมโดยการปลูกทุเรียน คุณตา S จะต้องปลูกทุเรียนทั้งหมด 60 ต้น ก็จะเข้าเกณฑ์ได้รับการยกเว้นภาษีที่ดิน

  • ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม

เป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อสร้างรายได้ อาทิ ร้านค้า , ตลาด , โรงแรม , หอพัก , ออฟฟิศให้เช่า เป็นต้น โดยจะเป็นภาษีที่ถูกเรียกเก็บสูงกว่าที่ดินอยู่อาศัยถึง 10 เท่า…เริ่มจัดเก็บในอัตรา 0.3 – 0.7%

  • ที่ดินรกร้างว่างเปล่า

ที่ดินว่างเปล่าไม่มีการทำประโยชน์ แต่จะถูกเก็บภาษีเทียบเท่ากับที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม (0.3 – 0.7%) แถมปี 2569 ยังเล็งฟันนักลงทุนที่ซื้อที่ดินไว้เก็งกำไร หากถือครองเกิน 3 ปี ในปีที่ 4 จะถูกเก็บเพิ่มอีก 0.3% และเพิ่มในทุกๆ 3 ปี เพื่อให้ผู้ครอบครองนำที่ดินออกมาทำประโยชน์ ซึ่งอาจกระทบกับเจ้าของที่ดินที่ซื้อเก็บไว้เป็นมรดก หรือประชาชนทั่วไปที่มีที่ดินเปล่า แต่ไม่มีต้นทุนในการต่อยอดทำประโยชน์ ก็ต้องแบกรับอัตราภาษีที่เพิ่มขึ้นไปด้วย หากเทียบกับภาษีที่ดินเพื่ออยู่อาศัยก็จะจ่ายสูงกว่าถึง 10 เท่า

สรุปใครบ้างที่ได้รับการยกเว้นภาษีในปี 2569..?

  • เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (บ้าน / คอนโด) : ได้รับยกเว้นมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท โดยต้องมีชื่อเป็นเจ้าของและมีชื่อในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคม 2569
  • เจ้าของสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว (ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน) : ได้รับยกเว้นมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท โดยต้องมีชื่อเป็นเจ้าของบ้านและมีชื่อในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคม 2569
  • กรณีเจ้าของร่วม : หากมีชื่อเป็นเจ้าของร่วมหลายคน แค่มี 1 คน ที่มีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนั้น ทรัพย์สินชิ้นนั้นจะได้รับสิทธิ “บ้านหลังหลัก” ทันที ในมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี โดยไม่ต้องย้ายชื่อเข้าทุกคนค่ะ
  • ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม : สำหรับบุคคลธรรมดา ยังคงได้รับยกเว้นมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท

เป็นยังไงกันบ้างคะกับอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เรานำมาอัปเดตกันในวันนี้ โดยภาพรวมแล้วทั้งอัตราภาษีและราคาประเมินที่ดิน , สิ่งปลูกสร้าง ยังใช้ชุดตัวเลขเดิมจากปี 2568 แต่ภาษีที่ประชาชนต้องจ่ายอาจเพิ่มมากขึ้น เมื่อไม่มีมาตรการลดหย่อนจากรัฐมารองรับอีกต่อไป โดยเฉพาะเจ้าของที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ยิ่งถือครองนานก็ยิ่งจ่ายหนักขึ้น สะท้อนให้เจ้าของที่ดินกลับมาตั้งคำถามว่า ทรัพย์สินที่เราถือครองอยู่ สร้างภาระ หรือมูลค่ามากกว่ากัน?

ส่วนตัวเรามองว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2569 นี้ ใช้อัตราและราคาประเมินที่ไม่แตกต่างจากปี 2568 มากนัก แต่เป็นปีที่ประชาชนจะต้องตื่นตัว และเตรียมพร้อมวางแผนการจ่ายภาษีอย่างจริงจัง ทั้งการจ่ายเต็ม 100% ไม่มีลดหย่อนในปีนี้ และเตรียมรับมือกับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่จากกรมธนารักษ์ ที่คาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นถึง 15%

ซึ่งแน่นอนว่าจะกระทบกับผู้ที่จ่ายภาษีเป็นวงกว้าง และแพงขึ้นอย่างเห็นได้ชัดจากปี 2569 และทำให้เจ้าของบ้านและที่ดินอาจหันมาเริ่มตั้งคำถามว่า ทรัพย์สินที่เราถือครองอยู่ สร้างภาระ หรือมูลค่ามากกว่ากัน?

โดยเฉพาะผู้ที่ถือครองที่ดินรกร้างว่างเปล่า หากไม่อยากเสียภาษีที่ดินในอัตราที่สูง ก็จะต้องเร่งนำทรัพย์สินออกมาสร้างมูลค่า ซึ่งอาจเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ทำให้ในนอนาคตเราจะได้เห็นโครงการใหม่ๆจาก Developers ในตลาดอสังหาฯ เปิดเพิ่มมากขึ้น

แล้วเพื่อนๆ คิดยังไงกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีนี้กันบ้างคะ หากใครมีข้อมูล ประเด็นที่น่าสนใจหรือข้อเสนอแนะอื่นๆ ก็สามารถ Comment เพื่อแชร์กันได้ ส่วนวันนี้ต้องขอลาไปก่อน สวัสดีค่ะ 🙂

อ่านเพิ่มเติม