ซื้อบ้านต้องได้อยู่! Checklist 5 ข้อส่อง Developer โครงการที่คุณซื้อจะได้โอนจริงหรือได้แค่ใบจอง

ใครมีเพลนจะจองซื้อ ‘บ้าน’ หรือ ‘คอนโด’ ช่วง Pre-Sale แล้วกลัวว่าโครงการจะไม่ได้ก่อสร้างจริงหรือก่อสร้างแล้วทิ้งไว้กลางทาง (สร้างไม่เสร็จ) สุดท้ายมีปัญหาการคืนเงินจอง เงินดาวน์ ที่มีมูลค่าหลักแสนถึงหลักล้านบาท หรือกลัวว่าซื้อบ้านและคอนโดหรูที่มีบริการหลังการขายจัดเต็ม พอถึงเวลาเข้าอยู่จริงกับไม่ได้รับบริการอย่างที่แจ้งไว้ตอนแรก

เรื่องนี้เป็นปัญหาที่เกิดขึ้นไม่บ่อย (ในอดีต) แต่ปัจจุบันเริ่มมีให้เห็นมากขึ้นค่ะ! เพราะตอนนี้เป็นช่วงที่กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ขอสินเชื่อยากขึ้นทำให้กระทบกับสินค้าชิ้นใหญ่อย่างที่อยู่อาศัยเข้าเต็มๆ ทำให้ Devloper หลายเจ้ามีกระแสเงินสดที่ลดลง บริหารเงินได้ยากมากขึ้น จนส่งผลกระทบถึงลูกค้าที่ซื้อบ้านและคอนโด

ซื้อบ้านแล้วไม่ได้อยู่ เนื่องจาก Developer สร้างไม่เสร็จตามกำหนด หรือดูแลหลังการขายติดขัดเพราะ Developer มี ‘ปัญหาด้านการเงิน’ เรื่องแบบนี้ใครมารู้หลังจากที่เสียเงินไปแล้วคงเสียใจน่าดู วันนี้ Think of Living เราเลยอยากพามาดูวิธีประเมิน Developer และส่องงบการเงินง่ายๆ แบบที่คนทั่วไปก็ทำตามได้ พร้อมวิธีการเช็กอื่นๆ ที่จะช่วยคัดกรองความเสี่ยงของโครงการที่กำลังจะจองกันค่ะ

5 Minutes Shortcut สรุป 5 จุดเช็กความแข็งแกร่งของ Developer

บทความนี้จะอธิบายรายละเอียดของแต่ละหัวข้อซึ่งค่อนข้างยาว ใครที่มีเวลาอ่านน้อยแวะอ่านตรงนี้เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ 5 จุดเช็กความแข็งแกร่งของ Developer ก่อนได้ค่ะ

1. ส่องผลงานเก่าและรีวิวจากชาวเน็ต
   ก่อนซื้อเราควรเช็กประวัติ Developer จากผู้ใช้งานและเห็นของจริงค่ะ
   – ความเห็นชาวเน็ต : ลองค้นหาชื่อโครงการหรือชื่อบริษัทใน Social Media ดูว่าคนที่อยู่จริงเขาบ่นอะไรไหม บ้านมีปัญหาเยอะหรือเปล่า บริการหลังการขายดีไหม
   – ข้อพิจารณา : แบรนด์ใหญ่ที่สร้างบ้านเยอะ ก็อาจจะมีคนบ่นเยอะเป็นธรรมดาค่ะ ให้ดูที่สัดส่วนและวิธีที่เขาตามแก้ปัญหาให้กับลูกค้า
2. เช็กกฎหมาย ได้รับอนุญาตสร้างหรือยัง?
   – ผ่าน EIA หรือยัง : คอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรรขนาดใหญ่ ต้องผ่านการตรวจผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ก่อนก่อสร้าง ถ้ายังไม่ผ่านแสดงว่ายังเริ่มก่อสร้างไม่ได้และมีความเสี่ยงสูงที่จะสร้างล่าช้า
   – เช็กชื่อเจ้าของที่ดิน : ถ้าเป็นบริษัทเล็กๆ ที่เราไม่คุ้นชื่อ ให้โหลดแอป SmartLands ของกรมที่ดิน เพื่อเช็กดูว่าที่ดินตรงนั้นเป็นชื่อของบริษัทเขาจริงไหม ไม่ใช่หลอกขายกระดาษเปล่าค่ะ
3. แอบดู ‘กระเป๋าเงิน’ ของบริษัท
   ถ้าเป็นบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ (เช่น SIRI, AP, SPALI) เราสามารถเข้าไปดูงบการเงินในเว็บ SET ได้เลยค่ะ โดยให้เน้นดู 4 ค่าดังนี้ :
   – Current Ratio (สภาพคล่อง) : ตัวเลขควรมากกว่า 1.5 แปลว่ามีเงินและสินทรัพย์พร้อมเปลี่ยนเป็นเงินสดมาจ่ายหนี้ระยะสั้นได้สบาย
   – D/E Ratio (หนี้สินต่อทุน) : ดูว่ากู้เงินมาทำธุรกิจเยอะเกินไปไหม ปกติไม่ควรเกิน 1.5 เท่า ถ้าหนี้สูงเกินไป เวลาเศรษฐกิจแย่อาจเสี่ยงมีปัญหาด้านการเงินได้
   – Net Profit Margin (กำไรสุทธิ) : บริษัทที่ดีควรมีกำไรเป็นบวกอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้มั่นใจว่าจะมีเงินไปจ้างผู้รับเหมาสร้างบ้านให้เสร็จ ไม่ใช่ลดสเปคหรือชะลอการสร้างเพราะขาดเงิน / ดูกำไร(ขาดทุน)สะสม (Retained Earnings) เพื่อดูว่าบริษัทมีกำไรหรือทำธุรกิจขาดทุนตั้งแต่ดำเนินงานมา ถ้าติดลบต่อเนื่องให้ระวังให้ดี
   – Cash Flow (กระแสเงินสด) : เงินสดในมือที่ใช้หมุนเวียนจริง โดยเฉพาะเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่ควรติดลบติดต่อกันหลายๆ ปี เพราะอาจหมายความว่าเงินฝืด
4. เช็คคะแนนความน่าเชื่อถือ
   ในประเทศไทยจะมีบริษัทที่คอยให้ ‘คะแนนความน่าเชื่อถือ’ ของบริษัทต่างๆ ที่นิยมมีชื่อว่า TRIS Rating ค่ะ
   – ให้เลือกซื้อกับบริษัทที่ได้เรตติ้งระดับ BBB- ขึ้นไป (เกรดน่าลงทุน)
   – และดูแนวโน้ม (Outlook) ควรเป็นคำว่า Stable (คงที่) หรือ Positive (แนวโน้มดี) ถ้าเจอคำว่า Negative (แนวโน้มลบ) ให้ระวังไว้ก่อนนะคะ
5. ผ่าไส้ใน ‘สัญญาจะซื้อจะขาย’
   ก่อนเซ็นสัญญาและจ่ายเงินดาวน์ ให้อ่านสัญญาให้ละเอียดและมองหา 5 จุดสำคัญนี้ ถ้าไม่มีให้ขอทำ ‘บันทึกแนบท้ายสัญญา’ เพิ่มเติมค่ะ
   – ใครขายให้เรา และ ขายอะไร ?
   เช็กชื่อผู้ขาย และรายละเอียดของทรัพย์สินให้ถูกต้อง เช่น เลขที่โฉนด, เลขที่ดิน, ขนาดเนื้อที่กี่ตารางเมตร, กี่ไร่ งาน ตารางวา รวมถึงแบบบ้าน / ห้อง และตำแหน่งแปลง
   – สร้างเสร็จเมื่อไหร่ และ ถ้าไม่เสร็จชดเชยอย่างไร?
   ต้องระบุ วัน/เดือน/ปี ที่จะสร้างเสร็จให้ชัดเจน และถ้าสร้างเสร็จเกินกำหนดในสัญญาต้องระบุให้โครงการจ่ายค่าปรับให้เรา หรือยอมคืนเงินพร้อมดอกเบี้ย
   – จ่ายเงินอย่างไร และ ทำอย่างไรถ้ากู้ไม่ผ่าน ?
   ควรเช็กงวดการจ่ายเงินให้ดี ต้องมีประโยคเขียนไว้หากธนาคารไม่นุมัติวงเงินกู้ ทางโครงการต้องคืนเงินจองและเงินดาวน์ทั้งหมด
   – รายการของแถมต้องมีหลักฐาน
   หากเซลล์แจ้งว่าจะแถมแอร์ แถมเฟอร์นิเจอร์ หรือฟรีค่าโอน ทุกอย่างต้องมีเป็นลายลักษณ์อักษรแนบท้ายสัญญาค่ะ
   – การรับประกันความเสียหายหลังโอน
   ปกติโครงสร้างจะมีประกันอย่างน้อย 5 ปี และส่วนอื่นๆ ประกันอย่างน้อย 1 ปี ระบุไว้ในสัญญา รวมถึงระยะเวลาที่โครงการต้องเข้ามาแก้ไขและ แก้ไขเสร็จภายในเวลากี่วัน
   

Tips : จุดสังเกตเพิ่มเติมเพิ่มความมั่นใจ

• พันธมิตร (Joint Venture) : หากเป็นโครงการที่มีการร่วมทุนกับต่างชาติ มักจะมีเสถียรภาพทางการเงินสูงขึ้น เพราะมีเงินทุนสูง
• มี Escrow Account : หากเงินดาวน์โครงการให้โอนเข้าบัญชีดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) จะมีความน่าเชื่อถือและช่วยลดความเสี่ยงได้

เอาล่ะ! ใครอยากรู้รายละเอียดของแต่ละหัวข้อเพื่อเช็กให้ชัวร์ ลดความเสี่ยงเสียเงินหลักแสน-หลักล้านได้แน่นอน เลื่อนลงไปอ่านกันได้เลยค่ะ

5 จุดเช็กความแข็งแกร่งของ Developer

1. ดูผลงานที่ผ่านมาและบริการหลังการขาย

เวลาเราซื้อของใช้สักชิ้นที่มีราคาค่อนข้างสูง เรามักจะดูรีวิวว่าสินค้านั้นการใช้งานเป็นอย่างไรบ้าง เทียบกับรุ่นอื่นแล้วเหมือนหรือต่างกันตรงไหน มีบริการหลังการขายยังไงบ้างใช่ไหมคะ

ยิ่งเป็นการ ‘ซื้อบ้าน’ ที่เราต้องอยู่ด้วยกันไปยาวๆ ต้องจ่ายเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์หลักแสนหลักล้านด้วยแล้ว ยิ่งควรจะต้องพิจารณาความน่าเชื่อถือ ผลงานในอดีต และการบริการหลังการขายของ Developer ให้ดีเลยค่ะ

• ส่องผลงานที่ผ่านมา & บริการหลังการขายจากชาวเน็ต

ปัจจุบันใครทำอะไรไว้เราก็สามารถค้าหาผลงานและวีรกรรมที่ผ่านมาได้ใน Social Media Platforms ต่างๆ ได้หมดเลยค่ะ ช่องทางนี้จึงเป็น Feedback จากผู้ใช้งานจริง ให้เรารู้ว่าโครงการที่เรากำลังจะซื้อมีคุณภาพดีหรือมี Defect อะไรบ้าง ไปจนถึงทำให้เรารู้ว่า Developer มีการดูแลหลังการขายอย่างไร

*ข้อควรระวัง : ทั้งนี้เสียงลือเสียงเล่าอ้างที่เราเจอบ่อยๆ ใน Social Media อาจขึ้นอยู่กับจำนวนยูนิตที่ Developer เจ้านั้นทำออกมาขายด้วยนะคะ ยิ่งมีบ้าน/คอนโดยูนิตเยอะมากเท่าไหร่ อาจจะยิ่งเจอจำนวน Defect เยอะเท่านั้น แต่ถ้าเทียบเป็นสัดส่วน % แล้ว อาจจะเกิดปัญหาน้อยกว่าเจ้าอื่นก็เป็นได้ค่ะ

• รีวิวจาก Think of Living

ส่วนใครที่อยากรู้ว่า Developer ที่เรากำลังสนใจมีผลงานออกมามากน้อยแค่ไหน หรือก่อสร้างโครงการใหญ่-เล็ก มาแล้วเยอะไหม สามารถเข้ามาดูรีวิวของ Think of Living เราได้นะคะ เราได้เข้าไปเก็บภาพอย่างละเอียด พร้อมรีวิวถึงการวางผังโครงการ ถนนด้านหน้าโครงการติดภาระจำยอมไหม ไปจนถึงการก่อสร้างและวัสดุ และบทวิเคราะห์ด้านอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็น

– ทำเลที่ตั้ง, การเดินทาง, ความอุดมสมบูรณ์
– การวางผังโครงการ, จำนวนยูนิต, พื้นที่ส่วนกลาง, แนวคิดโครงการ
– การออกแบบแบบบ้าน/คอนโด, รายการวัสดุ, ฟังก์ชันการใช้งาน
– ราคาขาย, ค่าส่วนกลาง, ประมาณค่าผ่อนต่อเดือน

อีกสิ่งหนึ่งที่เราให้ความสำคัญ คือ เราจะไม่รีวิวโครงการที่ก่อสร้างแบบเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมาย (เช่น ระยะร่น, ช่องเปิดไม่ถูกต้อง) ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และ Developer ที่สุ่มเสี่ยงจะมีปัญหาด้านการก่อสร้างและส่งมอบไม่ได้ตามกำหนด (มีปัญหาด้านการเงิน) ณ วันที่เราเข้าไปเก็บข้อมูล เรียกว่าเราคัดกรองโครงการและ Developer มาให้ผู้อ่านแล้วในระดับนึงค่ะ

เพื่อความมั่นใจเราจะพาไปดูขั้นตอนการเช็กสถานะทางกฎหมายที่พอจะพยากรณ์ได้ว่าโครงการจะสร้างเสร็จได้อย่างราบรื่นและไม่โดนย้อมแมวขายกันค่ะ

2. เช็กสถานะทางกฎหมายก่อนโอนเงินจอง (Due Diligence)

ส่วนใหญ่แล้ว ‘บ้านแนวราบ’ มักจะสร้างเสร็จก่อนแล้วค่อยขายค่ะ ซึ่งทำให้คนซื้อไม่ต้องกังวลว่าจ่ายเงินแล้วจะได้เข้าอยู่หรือไม่ (แต่อาจกังวลเรื่อง Defect ของบ้านแทน) เพราะฉะนั้นใครที่กำลังจะซื้อบ้านที่สร้างเสร็จแล้วก็สามารถข้ามข้อนี้ไปได้เลยค่ะ

แต่ถ้าเป็นคนที่อยากได้ ‘คอนโดมิเนียม’ ราคา Pre-Sale ยังไงก็ต้องจ่ายเงินดาวน์ไปก่อนจะเห็นห้องจริง ทำให้เกิดความกังวลใช่ไหมคะ สิ่งที่พอจะบอกเราได้ว่าโครงการที่สนใจจะมีโอกาสสร้างช้า หรือสร้างตามกำหนด ก็คือ EIA ค่ะ ซึ่งจะมีเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ (คอนโดมิเนียมที่มียูนิตมากกว่า 80 ยูนิตขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป และโครงการบ้านจัดสรรที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่) เท่านั้น

ส่วนโครงการเล็กๆ จาก Developer ที่เราอาจไม่คุ้นชื่อ แนะนำให้ลองเช็กกับกรมที่ดินว่าที่ดินที่กำลังจะก่อสร้างคอนโดเป็นชื่อของบริษัทจริงไหม เรากำลังโดนหลอกขายของที่ไม่มีอยู่จริงหรือเปล่า?

• ผ่าน EIA หรือยัง ?

EIA คือ Environmental Impact Assessment Report เป็นการทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ทั้งต่อเศรษฐกิจ , สังคม และวิถีชีวิตของคนในชุมชนโดยรอบที่เกิดจากการพัฒนาโครงการ เพื่อให้ Developers สามารถกำหนดมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบที่อาจเกิดได้อย่างมีประสิทธิภาพค่ะ

หากโครงการไหนได้รับอนุมัติให้ผ่าน EIA ก็จะเป็นเครื่องยืนยันได้ระดับนึงว่า โครงการถูกพัฒนาได้ตรงตามมาตรฐาน คำนึงถึงความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยและสิ่งแวดล้อม แต่ถ้า EIA ยังไม่ผ่าน ก็มีโอกาสที่โครงการจะยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างสักทีค่ะ เพราะยังติดเรื่องความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยและสิ่งแวดล้อม

โดยตรวจสอบได้จากเว็ปไซต์ :  https://eia.onep.go.th/
อ่านเพิ่มเติม : EIA ไม่ผ่าน! จองก่อนใครแต่ไม่ได้อยู่ ความเสี่ยงที่ต้องรู้ก่อนจองคอนโด

• ที่ดินเป็นชื่อของบริษัทจริงไหม ?

หากใครสนใจโครงการเล็กๆ ที่ไม่เคยได้ยินชื่อเสียงของ Developer มาก่อน และมาเสนอขายบ้านและคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ หรือยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างเลย เราสามารถตรวจสอบความน่าเชื่อถือได้จากชื่อเจ้าของที่ดินค่ะ

โดยใช้ Application ที่มีชื่อว่า SmartLands ของกรมที่ดิน ที่ฟังก์ชัน LandsMaps ใส่ข้อมูลที่ดินของโครงการที่เรากำลังจะตัดสินใจซื้อ เพื่อเช็คเลขโฉนดที่ดิน, เลขหน้าสำรวจ, เลขที่ดิน, เลขระวาง, ราคาประเมินที่ดินและพิกัดแปลงที่ดิน เมื่อได้ข้อมูลแล้ว เราก็สามารถนำข้อมูลนี้ไปเปรียบเทียบกับโฉนดที่เรากำลังพิจารณาซื้อขายได้เลย

สามารถดูขั้นตอนอธิบายอย่างละเอียดได้ที่ Link : ตรวจสอบโฉนดที่ดินด้วยตนเอง ผ่าน APP กรมที่ดิน พร้อมวิธีค้นหาชื่อเจ้าของ (อัพเดท 2568)

3. แอบดูกระเป๋าเงินของบริษัท ด้วยการเปิดงบการเงิน (Financial Health Check)

หากอยากรู้ว่า Developer ของโครงการที่เราจะซื้อนั้นมีสถานะการเงินแข็งแกร่งแค่ไหน เราต้องไปเปิดดูงบการเงินพื้นฐานของบริษัทนั้นๆ ใน 4 มิตินี้ค่ะ

• เงินสดติดกระเป๋า (สภาพคล่องทางการเงิน)
• เงินบริษัทจริงๆ VS เงินกู้ (โครงสร้างเงินทุน, หนี้)
• หาเงินได้เท่าไหร่ไม่เท่ากับเหลือเก็บแค่ไหน (ความสามารถในการทำกำไร)
• หมุนเงินทันไหม (กระแสเงินสด)

ข่าวดีก็คือ…เงินทั้ง 4 ด้านนี้หากเป็นบริษัทมหาชน (อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย) ใครๆ ก็สามารถเข้าไปดูข้อมูลได้จาก ‘งบการเงิน’ นั่นเองค่ะ หลายคนอาจคิดว่าเป็นสิ่งที่เข้าใจยากแต่จริงๆ แล้วไม่ต้องเป็นนักบัญชีก็วิเหคราะห์ภาพรวมทางการเงินของ Developer ได้นะคะ

โดยเฉพาะบริษัที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์จะมีรายงานงบการเงินให้เราอ่าน (พร้อมบทวิเคราะห์) ในเว็ปไซต์ SET ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (หากเป็นบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ให้ดูในเว็ปไซต์ DBD กรมพัฒนาธุรกิจการค้า) โดยเราจะขอยกตัวอย่างเป็น Devloper เจ้าใหญ่ ที่มีบ้านและคอนโดออกมาขายอยู่เรื่อยๆ ค่ะ

คลิกเข้า SET แล้วพิมพ์ชื่อย่อของบริษัทที่เราต้องการจองบ้านหรือคอนโดลงในช่องค้นหา ตัวอย่างเช่น แสนสิริ (SIRI), ศุภาลัย(SPALI), เอพี ไทยแลนด์(AP), เอสซี แอสเสท(SC), พฤกษา (PSH), ออริจิ้น(ORI), โนเบิล(NOBLE), แลนด์แอนด์เฮ้าส์(LH) เป็นต้น แล้วไปที่ ‘สรุปข้อสนเทศ บจ.(Factsheet)’ ตามภาพหรือ Link ด้านล่างเพื่อดูไปพร้อมกันได้เลยนะคะ

คลิกที่ชื่อ Developer ที่สนใจด้านล่างนี้ได้เลยค่ะ 

• AP – AP Thailand
• SIRI – Sansiri
• LH – Land & Houses
• SPALI – Supalai
• PSH – Pruksa Holding
• SC – SC Asset
• S – Singha Estate
• FPT – Frasers Property
• ASW – Assetwise
• LPN – L.P.N.
• QH – Q. House
• ORI – Origin Property
• NOBLE- Noble Development
• ANAN – Ananda Development
• SENA – Sena Development
• PROUD – Proud Real Estate
• PF – Property Perfect
• LALIN – Lalin Property

TIPS : งบการเงินพื้นฐานของบริษัท เราแนะนำให้ดูทั้ง 4 ด้านเป็นภาพรวม ไม่ใช่แค่ค่าใดค่าหนึ่งออกมาดีมากจะหมายความว่าบริษัทนี้ไม่มีความเสี่ยงนะคะ ควรจะดูทั้ง 4 มิติประกอบกัน (เงินสดติดกระเป๋า, เงินบริษัทจริงๆ VS เงินกู้ , เงินเหลือเก็บแค่ไหน, หมุนเงินทันไหม) ซึ่งเราจะพาไปดูค่าพื้นฐานที่ควรพิจารณากันทีละตัวค่ะ

1 เงินสดติดกระเป๋า (สภาพคล่องทางการเงิน, Liquidity)

เงินสดติดกระเป๋า (หรือที่เรียกว่าสภาพคล่อง) คือ ‘ความพร้อมใช้เงิน’ ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจเลยค่ะ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงในระยะยาว และใช้เวลานานหลายปีกว่าจะสร้างรายได้การบริหารสภาพคล่องที่ดีทำให้บริษัทลดความเสี่ยงภาวะวิกฤตทางการเงินได้ ซึ่งเราสามารถวิเคราะห์ผ่านตัวเลขพื้นฐานได้ ดังนี้

เลื่อนลงมาดูที่ตารางอัตราส่วนทางการเงิน (Ratio) เพื่อดูสภาพคล่อง และ ตารางวงจรเงินสด (Cash Cycle) เพื่อดูว่าบริษัทขายของออกได้เร็วแค่ไหนค่ะ

• อัตราส่วนสภาพคล่อง (Current Ratio) 

– มาจาก สินทรัพย์หมุนเวียน ÷ หนี้สินหมุนเวียน
– ค่านี้แสดงถึงขนาดของสินทรัพย์ที่มีอยู่ในมือ
– ในธุรกิจทั่วไปค่านี้ควรจะมากกว่า 1 (ถ้าได้ 1.5 – 2.0 ยิ่งดี) ค่านี้หากต่ำกว่า 1 แปลว่าหนี้ที่ต้องจ่ายในหนึ่งปีมากกว่าสินทรัพย์ที่เปลี่ยนเป็นเงินได้เร็ว อาจเกิดปัญหาสภาพคล่องตึงตัวค่ะ
* ข้อพิจารณา : ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สินค้าคงเหลือ (Inventory) ในที่นี้เป็น ที่ดิน, อาคาร, บ้าน ซึ่งทางบัญชีอยู่ใน ‘สินทรัพย์หมุนเวียน’ เพราะบริษัทตั้งใจจะขายให้หมดค่ะ ทำให้ตัวเลขนี้มักจะสูงกว่า 1 อยู่แล้ว แต่ในความเป็นจริงบริษัทอาจแปลงเป็นเงินได้ช้า ทำให้เราต้องดู Quick Ratio ควบคู่กันไปด้วย

• อัตราส่วนหมุนเวียนสินค้าคงเหลือ (Inventory Turnover)

– มาจาก ต้นทุนขาย ÷ สินค้าคงเหลือเฉลี่ย
– ค่านี้บ่งบอกว่าขายสินค้าได้เร็วแค่ไหน
– ค่านี้ยิ่งสูงยิ่งดี แปลว่าของขายได้ไวเงินไม่จม แต่ในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มักจะต่ำกว่า 1 เพราะสินค้าใช้เวลาในการขายนาน เราอาจดูเทียบกับบริษัทอื่นในกลุ่มอุตสาหกรรมเดียวกัน หรือเทียบกับในตารางที่เรายกตัวอย่าง (แสนสิริ) ซึ่งเป็นบริษัทที่มีการเงินแข็งแกร่งก็ได้ค่ะ

• ระยะเวลาขายสินค้าเฉลี่ย (Inventory Days)

– มาจาก 365 วัน ÷ อัตราส่วนหมุนเวียนสินค้าคงเหลือ
– ค่านี้บ่งบอกว่าขายสินค้าได้เร็วแค่ไหน
– ค่านี้เป็นการแปลงตัวเลข ‘อัตราส่วนหมุนเวียนสินค้าคงเหลือ (Inventory Turnover)’ ให้เข้าใจง่ายขึ้นเท่านั้นเองค่ะ เพราะฉะนั้นสามารถดูตัวเลขใดเลขหนึ่งก็ได้
– ตัวอย่างในตาราง (แสนสิริ) มีระยะเวลาการขายอยู่ประมาณ 1,500 วัน วันในช่วงปี 2568-2569 (ประมาณ 4 ปีถึงจะขายหมด) เพิ่มขึ้นจากปี 2567 ประมาณ 100 วัน แปลว่าขายได้ช้าลง

• วงจรเงินสด (Cash Cycle)

– มาจาก ระยะเวลาขายสินค้า(วัน) + ระยะเวลาเก็บหนี้(วัน) – ระยะเวลาชำระหนี้(วัน)
– ค่านี้บ่งบอกเวลาที่เปลี่ยนจากเงินลงทุนเป็นเงินสดกลับมา
– ค่านี้ในบริษัทอสังหาริมทรัพย์มักจะมีค่ายาวหลักปีถึงหลายปี ตัวอย่าง 1,408.5 วัน (ประมาณเกือบๆ 4 ปี) เพราะบ้านและคอนโดเป็นสินค้าที่มีเวลาขายนาน ให้ดูเปรียบเทียบกับในอดีตถ้าตัวเลขนี้เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แปลว่าระยะเวลาขายสินค้าขายยากขึ้นนั่นเองค่ะ

• อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเวียนเร็ว (Quick Ratio) 

– มาจาก (สินทรัพย์หมุนเวียน – สินค้าคงเหลือ) ÷ หนี้สินหมุนเวียน
– ค่านี้บ่งบอกสภาพคล่องทางการเงินของบริษัท
– ค่านี้ในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มักจะต่ำกว่า 1 ซึ่งเป็นเรื่องปกติของกลุ่มอุตสาหกรรมนี้นะคะ แต่สิ่งที่น่ากังวลคือค่าที่ต่ำเกือบเข้าใกล้ 0 (ต่ำกว่า 1) หมายความว่าบริษัทแทบไม่มีเงินสดในมือเลย ต้องพึ่งพาการเปิดโครงการใหม่เอาเงินจองมาหมุนเรื่อยๆ ถือว่ามีความเสี่ยงมากในภาวะตลาดซบเซาแบบนี้

Developer ที่มีสภาพคล่องสูงไม่ได้เป็นตัวการันตีว่าบริษัทจะ มั่นคงทางด้านการเงินนะคะ หากสภาพคล่องสูง แต่โครงการกลับขายไม่ออก มีภาระดอกเบี้ยเยอะ ก็สามารถเกินปัญหาด้านการเงินที่วิกฤตได้ เราเลยจะพาไปดูที่มาของเงินทุน Developer กันในมิติถัดไปค่ะ

2 เงินบริษัทจริงๆ VS เงินกู้ (โครงสร้างเงินทุน, Leverage)

ถัดมาเรามาดูว่า Developer เจ้านี้เอาเงินทุนมาจากแหล่งไหน เป็นเงินคนอื่น(หนี้) หรือเงินตัวเอง(ทุน) เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทจะสามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างต่อเนื่องหรือไม่ค่ะ เพราะถึงแม้ว่าสินทรัพย์จะเยอะหรือยอดขายดี แต่ถ้าแบกภาระหนี้เกินตัวก็อาจะทำให้บริษัทมีปัญหาทางการเงินได้ ซึ่งเราจะไปดูตัวชีวัดสำคัญ 3 ตัว

• D/E Ratio (อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น)
  – มาจาก หนี้สินรวม ÷ ส่วนของผู้ถือหุ้น
  – ค่านี้บ่งบอกว่าบริษัทมีหนี้เยอะแค่ไหน
  – ค่านี้บอกจำนวน ‘เท่า’ ของหนี้สินทั้งหมดเทียบกับทุน โดยปกติบริษัทอสังหาริมทรัพย์มักมีค่า D/E ไม่เกิน 1.5 เท่า หากต่ำว่า 1 ยิ่งดี ถือว่าเป็นบริษัทที่มีการป้องกันความเสี่ยงทางการเงินได้ดี ดีกับกลุ่มลูกค้าที่จะซื้อบ้านค่ะ (แต่สำหรับนักลงทุนอาจมองว่าเป็นบริษัทที่ใช้ Leverage ได้ไม่คุ้มค่า หรือขยายโครงการช้าเกินไปได้)
  * ข้อพิจารณา : ค่า D/E เป็นการเอาหนี้รวมทั้งหมดมาพิจารณา ซึ่งในบริษัทอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนหนี้ที่ดี (หนี้ที่ไม่เสียดอกเบี้ย) เช่น เงินรับล่วงหน้าจากลูกค้าอย่าง เงินผ่อนดาวน์ ยิ่งโครงการขาย Pre-Sale ได้เยอะ รับเงินดาวน์มาเยอะ อาจทำให้ตัวเลข D/E สูงมาก หาเจอบริษัทที่มี D/E สูงอย่าพึ่งตัดสินว่าไม่ดีนะคะ ควรพิจารณาตัวเลข IBD/E ร่วมด้วยค่ะ

ในตารางตัวอย่างบริษัท AP มี D/E ต่ำมากอยู่ที่ 0.67 เท่านั้น ถือว่าผ่านฉลุยในข้อไปเลย ไม่ต้องดู IBD/E ก็รู้ว่าหนี้น้อยค่ะ แต่ของบริษัท Sansiri มี D/E อยู่ที่ 1.9 เราก็เลยไปดูที่ตัว IBD/E กันค่ะ 

• Net IBD/E หรือ IBD/E (Interest-Bearing Debt to Equity : อัตราส่วนหนี้ที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้น)
  – IBD/E มาจาก (หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย) ÷ ส่วนของผู้ถือหุ้น
  – Net IBD/E  มาจาก (หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย – เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด) ÷ ส่วนของผู้ถือหุ้น
  – ค่านี้บ่งบอกว่าบริษัทมีหนี้ที่มีดอกเบี้ย (เงินกู้) เยอะแค่ไหน
  – ค่านี้คิดเฉพาะหนี้ที่เสียดอกเบี้ย (Interest-Bearing Debt) เช่น เงินกู้ธนาคาร หรือ หุ้นกู้ แล้วหักเงินสดที่บริษัทมีในมือออก เพื่อดูว่าถ้าต้องเอาเงินสดไปโปะหนี้ทันที บริษัทจะเหลือหนี้จริงที่ต้องจ่ายดอกเบี้ยเท่าไหร่
  – หากค่านี้ต่ำหรือตัวเลขติดลบ หมายความว่าบริษัทมีเงินสดมากกว่าหนี้สิน บริษัทมีการป้องกันความเสี่ยงทางดารเงินได้ดี แม้ช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นก็ยังไปต่อได้ค่ะ หากมีค่าสูงก็ไม่ควรเกิน 2.0-2.5 เท่า หากเกินถือเป็นสัญญาณให้คนซื้อบ้านอย่างเราๆ พิจารณาโครงการใหม่ค่ะ

* ข้อสังเกต : บริษัทอสังหาริมทรัพย์โครงสร้างเงินทุนมักจะขึ้น-ลงตามรอบของการเปิดโครงการ เวลาเปิดโครงการใหม่ D/E และ IBD/E จะพุ่งสูงขึ้นเพราะกู้เงินมาซื้อที่ดินและก่อสร้าง(ซื้อสินทรัพย์) พอโครงการสร้างแล้วเสร็จและเริ่มโอน บริษัทมีเงินสดไปจ่ายคืนหนี้ทำให้ค่า D/E และ IBD/E ลดลง ดังนั้นในบริษัทอสังหาฯ อาจต้องดูแนวโน้มย้อนหลัง 3-5 ปี ว่าค่าขึ้น-ลงตามรอบปกติหรือมีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อยๆไม่ลดลงเลย หมายความว่าโอนโครงการที่สร้างเสร็จไม่ได้ เงินจม และหนี้สูงขึ้นเรื่อยๆ ค่ะ

* ในตารางตัวอย่างจะเห็นว่า Sansiri มี IBD/E ที่สูงกว่า AP อยู่เยอะ มากจากกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจที่แตกต่างกันด้วย เช่น Sansiri เน้นพัฒนาโครงการในเมือง ต้องซื้อที่ดินราคาสูง และมีการลงทุนในอุตสาหกรรมอื่นอย่างโรงแรม เน้นการเติบโตเร็ว ทำให้ต้องใช้เงินกู้ที่มากกว่า ซึ่งค่ายังอยู่ในเกณฑ์มาตรฐานของกลุ่มอสังหาฯ (ไม่เกิน 2.0) ในขณะที่ AP เน้นวินัยการเงินที่เข้มงวด รักษา IBD/E ให้ไม่เกิน 1 เน้นทำสินค้าแนวราบ ชานเมือง สร้างแล้วขายได้ไวไม่ต้องตุนที่ดินนาน และไม่เน้นธุรกิจอื่นนอกจากสร้างบ้านเป็นหลักค่ะ

• Interest Coverage Ratio (อัตราส่วนความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ย)
  – มาจาก กำไรก่อนดอกเบี้ยและภาษี (EBIT) ÷ ดอกเบี้ยจ่าย
  – ค่านี้บ่งบอกว่าบริษัทมีความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยเยอะแค่ไหน
  – ค่านี้บ่งบอกจำนวน ‘เท่า’ ของกำไรก่อนหักดอกเบี้ยและภาษี ยิ่งสูงยิ่งแปลว่าบริษัทมีกำไรมากพอที่จะจ่ายดอกเบี้ยได้ ควรมากกว่า 3 เท่าขึ้นไป หากค่านี้ลดลงเหลือ 1 – 2 เท่าหมายความว่าบริษัทมีความเสี่ยง หากยอดขายสะดุดอาจไม่มีเงินจ่ายดอกเบี้ยทันที และบริษัทอาจมีปัญหาในการเงินได้ค่ะ

* จากตารางตัวอย่าง ไตรมาส 1 ปี 2569 บริษัท AP มีอัตราส่วนความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยมากถึง 7.165 เท่าเลยค่ะ

• Debt Maturity Profile

แถมนิดนึงค่ะ อีกสิ่งหนึ่งที่เราพิจารณาเพิ่มได้ก็คือ ‘เงินกู้ที่จะครบกำหนดชำระในปีนี้’ เยอะไหม? ดูได้ในเว็ปไซต์สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย หากมีกำหนดชำระเยอะแต่ความสามารถในการชำระเงินน้อย บริษัทอาจต้องกู้หนี้ใหม่มาใช้หนี้เก่า ถ้าช่วงนั้นดอกเบี้ยขาขึ้นหรือตลาดไม่เชื่อมั่นการก่อสร้างหรือการเงินของบริษัทอาจสะดุดได้ค่ะ
– ข้อสังเกต : หรือดูง่ายๆ ที่ ‘อัตราดอกเบี้ยของหุ้นกู้รุ่นใหม่’ ที่เพิ่งเปิดตัว
ถ้าดอกเบี้ยเท่าเดิมหรือต่ำลง แปลว่าตลาดมั่นใจในบริษัท บริษัทสามารถหาเงิน Roll Over ได้แบบไร้กังวล แต่หากดอกเบี้ยสูงขึ้นอย่างผิดปกติ อาจมีสัญญาณว่าบริษัทเริ่มหาเงินได้ยาก จนต้องเพิ่มผลตอบแทนสูงๆ มาดึงดูดนักลงทุนแบบนี้แสดงว่าความสามารถในการ Rolling Over เริ่มตึงตัว

บริษัทมีหนี้สินน้อย เงิดสดเหลือเยอะแต่เราไม่อาจรู้ได้ว่าบริษัทมีกำไรพอที่จะดำเนินงานต่อได้หรือเปล่า มิติถัดไปเราเลยจะพาไปดู ‘ประสิทธิภาพการทำกำไร (Profitability)’ จริงๆ ของ Developer เจ้าที่เราสนใจค่ะ

3 หาเงินได้เท่าไหร่ไม่เท่ากับเหลือเก็บแค่ไหน (ความสามารถในการทำกำไร, Profitability)

หากเราเป็นคนซื้อบ้านที่กลัวโครงการสร้างไม่เสร็จหรือบริษัททิ้งงาน เราจะดูความสม่ำเสมอของในประสิทธิภาพการทำกำไรของบริษัท มากกว่าตัวเลขของกำไรค่ะ (แม้บริษัทกำไรสุทธิจะลดลงจาก 19% เหลือ 10% นักลงทุนอาจจะไม่ชอบเพราะโตลดลง) แต่กำไรยังเป็นบวกอยู่อย่างต่อเนื่องก็เพียงพอที่จะปลอดภัย และไม่มีสัญญาณของปัญหาทางการเงินที่จะสร้างไม่เสร็จหรือทิ้งงานค่ะ เราจะมาดูตัวเลขพื้นฐาน 3 ตัวดังนี้

• Gross Profit Margin (อัตรากำไรขั้นต้น)

– มาจาก (ยอดขาย – ต้นทุนขาย) ÷ ยอดขาย
– ค่านี้บ่งบอกว่าบริษัทมีกำไรจากต้นทุนสินค้าได้กี่ % (ควบคุมต้นทุนการผลิตได้ดีแค่ไหน คิดจากต้นทุนสินค้าอย่างเดียวไม่รวมค่าใช้จ่ายในการขายอื่นๆ)
– ในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ค่านี้ควรอยู่ที่ 30% – 40% ถืงจะถือว่าสินค้ามีกำไรพอจะมีอำนาจต่อรอง แต่มีเงินเหลือในการสร้างโครงการต่อจนเสร็จ ตัวเลขนี้หากลดลงเยอะหมายความว่าบริษัทมีกำไรลดลงมาก อาจส่งผลให้ต้องยอมลดราคาสินค้า, ลดสเปควัสดุ หรือไม่มีเงินจ่ายค่างวดให้ผู้รับเหมา จนผู้รับเหมาทิ้งงานได้
* ข้อพิจารณา : แม้ตัวเลขกำไรขึ้นต้นนี้อาจจะดูเยอะแต่จริงๆ บริษัทอาจจะขาดทุนอยู่ก็ได้ เราจึงควรดูตัวเลข Net Profit Margin (อัตรากำไรสุทธิ) ควบคู่กันไปด้วยค่ะ

• Net Profit Margin (อัตรากำไรสุทธิ)

– มาจาก กำไรสุทธิ ÷ ยอดขาย
– ค่านี้เป็นการบอกกำไร ที่หักลบค่าใช้จ่ายอื่นๆ แล้ว (เช่น ค่าโฆษณา, ค่า commission ของเซลล์, ค่าใช้จ่ายในการบริหาร, ดอกเบี้ยจ่าย, ภาษี ฯลฯ) ว่าสุดท้ายแล้วจริงๆ บริษัทมีกำไรสุทธิเท่าไหร่ ช่วยวิเคราะห์ประสิทธิภาพในบริษัททั้งหมด ทั้งการขาย การคุมค่าใช้จ่ายออฟฟิศ และการบริหารหนี้สิน
* ข้อพิจารณา : บริษัทที่มีกำไร Gross Profit Margin (กำไรขั้นต้น) สูงอาจมี Net Profit Margin (กำไรสุทธิ) ที่ต่ำได้ แสดงถึงบริษัทที่ขายได้ราคาดีแต่อาจะใช้เงินไปกับค่าโฆษณา หรือกู้หนี้มาเยอะจนแทบไม่เหลือกำไรจริงๆ กลับกันบริษัที่ Gross Profit Margin (กำไรขั้นต้น) ต่ำกว่าแต่มี Net Profit Margin (กำไรสุทธิ) สูงกว่า แสดงถึงสินค้าไม่ได้บวกกำไรเยอะ แต่มีการบริหารหลังบ้าน คุมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ได้ดีและมีเงินเหลือเยอะ แต่สำหรับผู้ซื้อบ้านแค่บริษัทมีกำไรก็ถือว่าผ่านความเสี่ยงเรื่องปัญหาการเงินแล้วค่ะ

• เช็กยอด ‘เงินรับล่วงหน้า’ (Deferred Revenue)

ข้อนี้เป็นเคล็ดลับถ้าอยากมั่นใจมากขึ้นค่ะ เพราะบริษัทอสังหาริมทรัพย์จะยังไม่รับรู้กำไรสุทธิจนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้ลูกค้า แต่เราจะดูแนวโน้มเงินรับล่วงหน้าได้โดยเราดูหัวข้อ รายได้รอการรับรู้ หรือ เงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า (Deferred Revenue / Contract Liabilities) เพื่อบอก ‘กระแสงเงินสดในอนาคต’ ได้ค่ะ

ถ้าบริษัทมีกำไรสุทธิที่ดี และในงบดุลมี ‘เงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า’ (เช่น เงินจอง + เงินดาวน์) อยู่ในระดับที่สูง แปลว่ามีคนมาต่อคิวรอโอนเยอะมาก หมายความว่า Developer เจ้านี้ขายดี เมื่อโครงการขายดีบริษัทจะมีโอกาสกู้เงินจากธนาคารมาสร้างต่อได้จนเสร็จแน่นอนค่ะ

• กำไร(ขาดทุน)สะสม (Retained Earnings)

– กำไรสะสมปลายงวด มาจาก กำไรสะสมต้นงวด + กำไรสุทธิปีนี้ – เงินปันผลจ่าย
– แสดงถึงความมั่งคั่งของบริษัท ที่สะสมมาตั้งแต่ก่อตั้ง
– เพื่อดูว่าบริษัทมีกำไรหรือขาดทุนตั้งแต่ดำเนินงานมา หักออกด้วยเงินปันผลที่จ่ายให้ผู้ถือหุ้นไปแล้ว เงินที่เหลือจะถูกเก็บไว้ในบริษัทเพื่อใช้ขยายกิจการต่อไป
– ควรดูร่วมกับ Net Profit Margin (อัตรากำไรสุทธิ) เพื่อพิจารณาความเสี่ยง ดังนี้
* ตัวอย่างบริษัท A : เปิดตัวคอนโดหรูมียอดโอนสูง ทำกำไรสุทธิปีนี้อยู่ที่ 500 ล้านบาท แต่พอย้อนไปดูกำไรสะสมกลับ ติดลบ -200 ล้าน (เพราะปีก่อนๆ ขาดทุนหนัก) แบบนี้ตามกฎหมายบริษัทจะยัง’จ่ายเงินปันผลไม่ได้’ ต้องเอาเงิน 500 ล้านนี้ไปล้างขาดทุนสะสมให้หมดก่อน แต่ก็ยังเป็นสัญญาณที่ดีว่าปีนี้มีกำไรค่ะ
* ตัวอย่างบริษัท B :  เจอพิษเศรษฐกิจ ปีนี้กำไรสุทธิเหลือแค่ 10 ล้านบาท (หรืออาจจะขาดทุนสุทธิ) แต่เมื่อไปดูช่องกำไรสะสม มีอยู่เหลือกินเหลือใช้ถึง 3,000 ล้านบาท แบบนี้แปลว่าบริษัทมีเงินสะสมไว้เยอะ และยังสามารถดึงเงินสะสมนี้มาจ่ายปันผลให้ผู้ถือหุ้นได้อยู่ แสดงว่าบริษัทยังไปต่อได้ค่ะ

มิติเรื่องกำไร-ขาดทุนอาจมีการตกแต่งด้วยหลักการทางบัญชีได้ ซึ่งเราจะพาไปดูสิ่งที่ปรับแต่งได้ยากกว่านั่นก็คือ ‘กระแสงเงินสด’ ในมิติถัดไปกันค่ะ

4 หมุนเงินทันไหม (กระแสเงินสด, Cash Flow)

สำหรับคนที่ซื้อบ้านและคอนโดที่โครงการยังสร้าไม่เสร็จ อยากดูเร็วๆ ว่าบริษัทจะไปต่อได้ไหม กระแสเงินสด (Cash Flow) เป็นตัวเลขสำคัญที่สุดเลยค่ะ เพราะเป็นตัวบอกได้ว่า ‘ทางผ่านของเงิน’ เป็นอย่างไร ซึ่งทำให้เรารู้ว่าวันนี้ Developer มีเงินสดสามารถจ่ายให้กับผู้รับเหมา เพื่อสร้างโครงการให้เสร็จได้

• กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน Cash Flow from Operations (CFO)

– ค่านี้บอกถึง กิจกรรมหลักของบริษัทคือการสร้างบ้านและขายบ้าน ช่วยผลิตเงินสดกลับเข้ามาในบริษัทได้จริงๆ มากน้อยแค่ไหน
– ในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตัวเลขนี้อาจมี บวกสลับลบ ตามรอบของการขาย (ช่วงเอาเงินมาก่อสร้าง CFO ติดลบ ช่วงลูกค้าโอนบ้าน CFO เป็นบวก) เราจึงต้องดูย้อนหลังไป 3-5 ปี ไม่ควรติดลบอย่างต่อเนื่องนานค่ะ หากบริษัทมีตัวเลขติดลบต่อเนื่องกันนานๆ ถือว่าเป็น Red Flag ให้คนซื้อบ้านและคอนโดพิจารณาใหม่ เพราะบริษัทใช้จ่ายเงินออกไปเรื่อยๆ โดยที่ไม่มีเงินสดกลับมาเลย โครงการที่กำลังสร้างอยู่อาจขาดเงินหมุนเวียน

• กระแสเงินสดจากการลงทุน Cash Flow from Investing (CFI)

– ค่านี้บอกถึง บริษัทเอาเงินสดที่มีไปซื้อสินทรัพย์ระยะยาวเพื่อขยายการลงทุนหรือเปล่า เช่น ซื้อที่ดิน ซื้อเครื่องจักร หรือสร้างอาคารสำนักงานใหม่
– สำหรับบริษัที่มีการเติบโต ค่า CFI มักจะติดลบ เพราะบริษัทกำลังเอาเงินสดไปลงทุนเพื่อสร้างรายได้ในอนาคต หาก CFI เป็นบวกมากๆ เพราะบริษัท ขายที่ดิน หรือ ขายสำนักงาน เพื่อเอาเงินสดมาหมุนเวียนกิจการ อันนี้อาจเป็นสัญญาณว่าธุรกิจหลักเริ่มมีปัญหาค่ะ

• กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงิน Cash Flow from Financing (CFF)
  – ค่านี้บ่งบอกถึง เงินสดที่บริษัทเอามาใช้ในปัจจุบันมากน้อยแค่ไหน
  – ค่านี้หากเป็นบวก หมายถึงบริษัทมีเงินสดรับมาเยอะกว่าที่จ่ายออกไปจากการจัดหาเงิน เช่นออกหุ้นกู้เพื่อให้ได้เงินมาดำเนินงาน  หากเป็นลบ หมายถึงบริษัทมีเงินไหลออกมากกว่าเงินรับจากการจัดหาเงิน เช่น จ่ายคืนเงินกู้ธนาคาร/ชำระคืนหุ้นกู้, จ่ายเงินปันผล หรือซื้อหุ้นคืน
  – ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้ว การที่ CFF ติดลบ มักจะเป็น ‘สัญญาณที่ดีและน่าสบายใจ’ (กรณีกระเป๋าเงินด้านอื่นแข็งแรง) สำหรับคนซื้อบ้านหรือนักลงทุน ซึ่งจะต้องดูประกอบกับกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน CFO คู่กันเสมอค่ะ ถ้า CFO เป็นบวก และ CFF เป็นลบถือว่าดีในมุมคนซื้อบ้าน เพราะว่าบริษัทมีเงินเหลือจากธุรกิจหลักสามารถจ่ายคืนหนี้หรือปันผลได้

* ข้อพิจารณา : หากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานติดลบ และกระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินติดลบด้วย หมายความว่าทำธุรกิจแล้วไม่ได้เงินและยังต้องจ่ายหนี้ธนาคารด้วย แปลว่าบริษัทเสี่ยงต่อการขาดสภาพคล่องและหยุดก่อสร้างสูงค่ะ
* ข้อพิจารณา 2 : หากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานน้อย (บริษัทแทบไม่ได้สร้างเงินจากธุรกิจเลย) และกระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินก็เป็นบวก (กู้เพิ่ม) พอไปดูหมายเหตุแล้วเป็นการออกหุ้นกู้ใหม่มาโปะหุ้นกู้เดิมหรือ Roll-over ไม่ได้เป็นการลงทุนเพิ่ม แบบนี้ต้องระวังเนื่องจากหากคนไม่กล้าซื้อหุ้นกู้ บริษัทอาจไม่มีเงินไปคืนเจ้าหนี้เดิม และมีปัญหาการเงินได้ค่ะ

• หมายเหตุ : งบการเงินเป็นข้อมูลในอดีต ไม่ได้เป็นการการันตีว่าบริษัทจะดำเนินงานเหมือนเดิมในอนาคต เราจึงต้องเช็กข้อมูลในข้อถัดไปเพิ่มเติมนะคะ

4. บริษัทประเมิน Rating & หุ้นกู้ (Credit Worthiness)

อีกทางหนึ่งที่เราพิจารณาความแข็งแกร่งของ Developer ได้จาก บริษัทประเมินเรตติ้ง (Credit Rating Agency) ที่ทำหน้าที่ประเมิน ‘ความน่าเชื่อถือทางการเงิน’ และความสามารถในการชำระหนี้ขององค์กรค่ะ ซึ่งในประเทศไทยมีสถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือที่ได้รับการยอมรับและได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต. จำนวน 2 แห่ง คือ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด (TRIS Rating) และ บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด (Fitch Ratings)

ซึ่งเราขอยกตัวอย่างเป็นบริษัท TRIS Rating ที่นิยมใช้ในประเทศไทยนะคะ เครื่องมีเหล่านี้นักลงทุนจะใช้เป็นเครื่องมือวัดความเสี่ยงของหุ้นกู้ ถ้ามองในมุมคนซื้อบ้าน TRIS Rating จะช่วยประเมิณบริษัท Developer ว่ามีความน่าเชื่อถือมาก-น้อยแค่ไหน ได้ค่ะ

• Investment Grade
  สำหรับนักลงทุนแนะนำเป็นบริษัทที่อยู่ในระดับ Investment Grade หรือ BBB- ขึ้นไปทั้งเครดิตหุ้นกู้ (หมายถึงการชำระหนี้ตรงเวลา, ลักษณะของหุ้นกู้ว่าด้อยสิทธิ/ไม่ด้อยสิทธิ หรือมีประกัน/ไม่มีประกัน) และเครดิตของผู้ออกหุ้นกู้ (เครดิตบริษัท) (ขึ้นอยู่กับลักษณะการดำเนินธุรกิจ, ผลประกอบการ และปัจจัยที่เกี่ยวข้องเพื่อดูความสามารถในการชำระหนี้ของบริษัท) ค่ะ

สำหรับคนที่ต้องการซื้อบ้านและคอนโดเองก็ใช้เกณฑ์เดียวกับการลงทุนได้เลย ขอให้อยู่ในอันดับ BBB- ขึ้นไปก็ไว้ใจได้ในระดับหนึ่ง แต่อันดับมีการเปลี่ยนแปลงได้นะคะ จึงควรดูแนวโน้มประกอบด้วยค่ะ

• แนวโน้ม (Outlook)
  ต่อท้ายอันดับความน่าเชื่อถือจะมีแนวโน้มควรเป็น Stable (คงที่) หรือ Positive (เป็นบวก) ถ้าเห็นคำว่า Negative แม้จะเป็นอันดับ BBB+ ก็ต้องระวังนะคะ เพราะปีหน้าอาจถูกลดเกรดได้

เช็ก TRIS Rating ที่เว็ปไซต์ >> https://www.trisrating.com/rating-news
เช็กอัตราดอกเบี้ย และ การออกหุ้นกู้ได้ที่เว็ปไซต์ >> https://www.thaibma.or.th

* ไม่ใช่ทุก Developer จะมีการจัดอันดับความน่าเชื่อถือ TRIS Rating นะคะ อาจเนื่องมาจากบริษัทต้องการลดต้นทุน (เพราะการจัดอันดับมีค่าใช้จ่ายและใช้เวลานาน) , หลีกเลี่ยงเกณฑ์การเปิดเผยข้อมูลที่เข้มงวด (จึงเลือกที่จะออกหุ้นกู้ไม่มีเรตติ้ง (Non-rated bond) แทน) , อาจมีสถานะทางการเงินที่ไม่ผ่านเกณฑ์ขั้นต่ำ, ไม่ต้องการระดมทุนด้วยการออกหุ้นกู้ให้ประชาชนทั่วไป แต่เน้นการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน เป็นต้น

5. ผ่าข้อความในสัญญาจะซื้อจะขาย

ข้อสุดท้ายนี้สำคัญไม่แพ้ข้ออื่นเลยค่ะ แม้จะเช็คข้อมูลของ Developer และโครงการที่เราสนใจมาอย่างถี่ถ้วนแล้ว แต่ถ้าสัญญาเอาเปรียบหรือไม่ตรงตามที่ผู้ขายแจ้งไว้ เราก็ควรแย้งหรือจัดทำบันทึกข้อตกลงแนบท้ายก่อนลงมือเซ็นต์สัญญาค่ะ

• ข้อพิจารณา* : หากโครงการบอกว่า “เป็นสัญญากลางแก้ไขไม่ได้” จริงๆ แล้วเราสามารถทำ ‘บันทึกข้อตกลงแนบท้าย’ เพื่อแก้ไขหรือเพิ่มเงื่อนไขได้เสมอเพื่อความยุติธรรมทั้งสองฝ่ายค่ะ

จุดสังเกต 5 ข้อทำความเข้าใจสัญญาจะซื้อจะขาย

1. ใครขายให้เรา และ ขายอะไร ?
– ฝ่ายผู้ขายจะต้องเป็นผู้มีอำนาจลงนามของบริษัทเป็นคนเซ็น หรือมีหนังสือมอบอำนาจถูกต้อง พร้อมระบุรายละเอียดทรัพย์สินให้ถูกต้อง เช่น เลขที่โฉนด, เลขที่ดิน, ขนาดเนื้อที่ (กี่ตารางเมตร, กี่ไร่ งาน ตารางวา) รวมถึงแบบบ้าน / ห้อง และตำแหน่งแปลง
– กรณีเนื้อที่ดินขาดหรือเกิน ในการสร้างจริงเนื้อที่ดินอาจคลาดเคลื่อนจากโฉนดได้ค่ะ สัญญาที่ดีควรระบุว่า “หากเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นหรือลดลง ให้ปรับลดหรือเพิ่มราคาตามสัดส่วนราคาต่อตารางวาที่ตกลงกัน” (และถ้าที่ดินหายไปเกิน 5% เราต้องมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้)

2. สร้างเสร็จเมื่อไหร่ และ ถ้าไม่เสร็จชดเชยอย่างไร?
– ข้อนี้สำคัญค่ะ โครงการอาจจะบอกเราว่าสร้างเสร็จปีหน้า แต่ไม่ได้ระบุในสัญญาให้ชัดเจน ควรแจ้งให้ระบุวันที่ก่อสร้างเสร็จเป็น วัน เดือน ปี (ไม่ใช่ใช้คำกำกวม เช่น จะแล้วเสร็จในอนาคต)
– กรณีสร้างไม่เสร็จตามกำหนดต้องมีเบี้ยปรับให้เรา (เช่น ปรับเป็นรายวันในอัตราร้อยละเท่าไหร่ของราคาบ้าน/ห้อง) หรือให้สิทธิเราในการ ‘บอกเลิกสัญญาและขอเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย‘

3. จ่ายเงินอย่างไร และ ทำอย่างไรถ้ากู้ไม่ผ่าน ?
– ควรเช็กงวดการจ่ายเงิน ไม่ว่าจะเป็นเงินจอง, เงินทำสัญญา, เงินดาวน์ (กี่งวด งวดละเท่าไหร่ วันไหนบ้าง) และเงินงวดสุดท้ายที่ต้องจ่ายวันโอนเท่าไหร่
– การริบเงินมัดจำ หากเราผิดสัญญา (เปลี่ยนใจไม่ซื้อแล้ว) ฝ่ายขายมีสิทธิ์ริบเงินได้แค่ไหน ตามกฎหมายให้ริบได้ตามความเสียหายจริง ไม่ใช่ริบหมดทุกกรณีอย่างไม่เป็นธรรมนะคะ
– กรณีกู้ไม่ผ่าน จะต้องมีข้อความระบุชัดเจนว่า “หากผู้จะซื้อดำเนินการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินแล้วไม่ได้รับการอนุมัติ ผู้จะขายยินดีคืนเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ทั้งหมดที่ชำระมาแล้วให้แก่ผู้จะซื้อเต็มจำนวน” ซึ่งถ้าไม่มีข้อนี้ เขาอาจจะใช้สัญญาเป็นข้ออ้างในการไม่คืนเงินได้ ทำให้ต้องเสียเวลาฟ้องร้องภายหลัง

4. รายการของแถม และ ค่าธรรมเนียมต่างๆ 
– หากเซลล์แจ้งว่าจะได้วัสดุแบบไหน ยี่ห้ออะไร หรือมีของแถม (เช่น แอร์, เฟอร์นิเจอร์, ฟรีค่าส่วนกลาง, ฟรีค่าโอน) ก็ควรมีเอกสารแนบท้ายสัญญาที่ตรงกันค่ะ เพราะคำพูดของเซลล์ไม่สามารถใช้อ้างอิงได้กรณีได้ของไม่ตรงตามที่แจ้งตอนแรกนะคะ
– ควรดูค่าธรรมเนียมและภาษีในวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วยนะคะ ปกติาธรรมเนียมการโอน (2%) จะแบ่งออกคนละครึ่ง ส่วนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และ อากรแสตมป์/ภาษีธุรกิจเฉพาะ หน้าที่ตามกฎหมายเป็นของ ‘ผู้ขาย’ ต้องระบุให้ชัดเจน และค่าจดจำนอง (1% ของยอดกู้) อันนี้เป็นของผู้ซื้อค่ะ

5. การรับประกันความเสียหายหลังโอน (Defect)
– สัญญาจะต้องระบุระยะเวลารับประกันให้ชัดเจนค่ะ โดยปกติจะเป็นโครงสร้าง 5 ปี และส่วนควบ/งานสถาปัตยกรรมอื่นๆ เช่น หลังคารั่ว ท่อน้ำซึม 1 ปี รวมถึงระยะเวลาที่โครงการต้องเข้ามาแก้ไขหลังจากที่เราแจ้งซ่อมเป็นเวลากี่วัน แก้ไขเสร็จภายในเวลากี่วันค่ะ

Tips : จุดสังเกตเพิ่มเติมเพิ่มความมั่นใจ

• พันธมิตร (Joint Venture) : หากเป็นโครงการที่มีการร่วมทุนกับต่างชาติ (เช่น ญี่ปุ่น) มักจะมีเสถียรภาพทางการเงินสูงขึ้น เพราะมีเงินทุน หรือเรียกได้ว่ามีสายป่านที่ยาวกว่าโครงการทั่วไปค่ะ
• มี Escrow Account : หากเงินดาวน์โครงการให้โอนเข้าบัญชีดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) จะมีความน่าเชื่อถือและช่วยลดความเสี่ยงในการฉ้อโกงได้

* Disclaimer / ข้อจำกัดความรับผิดชอบ : บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นความรู้พื้นฐานในการวิเคราะห์งบการเงินและตัวชี้วัดต่างๆ เท่านั้น ข้อมูลทั้งหมดอ้างอิงจากเอกสารเผยแพร่ต่อสาธารณะและงบการเงินในอดีตของบริษัท ซึ่งอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ตามสถานการณ์ปัจจุบัน การวิเคราะห์และการยกตัวอย่างในบทความนี้เป็นเพียงมุมมองทางวิชาการของผู้เขียน มิใช่คำแนะนำ ข้อเสนอแนะ หรือการชี้นำในการตัดสินใจซื้อ ขาย หรือลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ทั้งสิ้น ผู้บริโภคและผู้อ่านควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม ตรวจสอบข้อเท็จจริง และใช้วิจารณญาณของตนเองก่อนการตัดสินใจทางการเงินทุกครั้ง ผู้เขียนและเว็บไซต์นี้ขอสงวนสิทธิ์ไม่รับผิดชอบต่อความเสียหายใดๆ ที่เกิดขึ้นจากการนำข้อมูลนี้ไปใช้