ทรัพย์อิงสิทธิ คืออะไร
เป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่งที่ถูกกำหนดขึ้นตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ์ พ.ศ. 2562 เพื่อเพิ่มทางเลือก (ยกระดับสิทธิ) ในการใช้ประโยชน์จากที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย
เหตุผลในการประกาศใช้ พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ
- การเช่าตาม ป.พ.พ. เป็นเพียง ‘สิทธิตามสัญญา’ (บุคคลสิทธิ) มีผลบังคับเฉพาะคู่สัญญา นำไปใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจ หรือเป็นหลักประกันได้ยาก
- ข้อจำกัดของ พ.ร.บ. เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชกรรมฯ 2542 ที่บังคับใช้จำกัดเฉพาะวัตถุประสงค์พาณิชกรรม และอุตสาหกรรม และห้ามดัดแปลงต่อเติมหากไม่ได้รับอนุญาต
อสังหาริมทรัพย์ที่สามารถก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิได้ มีจำกัด 3 ประเภท
- ที่ดินที่มีโฉนด
- ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
- ห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิจะได้โฉนดใหม่เพิ่มอีกใบ
ปกติแล้วการถือครองอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของกรรมสิทธิจะต้องมีโฉนด ที่ออกโดยกรมที่ดินที่มี ‘ตราครุฑสีแดง’ แต่สำหรับการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเราจะได้โฉนดเพิ่มมาอีก 1 ใบเป็น ‘ตราครุฑสีฟ้า’ ซึ่งจะออกโดยกรมที่ดินเช่นกัน เพื่อให้เป็นรูปธรรมและสามารถจับต้องได้มากขึ้น
ในมุมของเจ้าของตัวจริงที่อยากก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ์ ส่วนใหญ่คือ ต้องการผลตอบแทน แต่ก็ไม่ได้อยากขายทรัพย์สินนั้นๆออกไปเลยซะทีเดียว ซึ่งการปล่อยเช่าก็ค่อนข้างติดข้อจำกัดหลายๆอย่าง ทำให้คนไม่ค่อยสนใจที่จะมาใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นๆ
ดังนั้นทรัพย์อิงสิทธิจึงเข้ามามีบทบาทสำคัญ เหมือนเราขายสิทธิความเป็นเจ้าของให้คนใหม่ไปชั่วคราว แลกกับการที่เค้าสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้เต็มที่ ซึ่งก็ดีกว่าปล่อยที่ดิน/อสังหาฯ ทิ้งไว้เฉยๆโดยไม่เกิดประโยชน์
สิทธิ์และข้อจำกัดของโฉนดตราครุฑสีแดง :
- เป็นโฉนดหลักตัวจริง เจ้าของตัวจริงจะเป็นผู้ถือครอง
- 1 โฉนด สามารถก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิได้เพียง 1 สิทธิ์เท่านั้น (ถ้าต้องการแบ่งโฉนดควรทำให้เสร็จก่อนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ)
- กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาฯนั้นๆ ติดจำนองหรือหลักประกันทางธุรกิจอยู่ จะต้องได้รับ ‘ความยินยอมเป็นหนังสือ’ จากผู้รับจำนอง/ผู้รับหลักประกัน/ผู้มีสิทธิ ก่อนการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ
- เจ้าของเดิมยังคงถือครองโฉนดตราครุฑสีแดงไว้อยู่ แต่ไม่มีสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้นแล้ว (เพราะโอนสิทธิ์ไปแล้ว) จนกว่าจะครบอายุสัญญา
- สามารถนำไปทำธุรกรรม เช่น ขาย หรือจำนอง ได้ตามปกติ แต่จะมีภาระผูกพันธ์เป็นการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิระบุอยู่ในโฉนด ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้รับซื้อ/จำนองจะต้องพิจารณาร่วมด้วย จึงทำให้มูลค่าอาจลดลง หรือผ่านการพิจารณาได้ยากกว่าปกติสักหน่อย
- หากโอนไปแล้วจะไม่สามารถยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิได้จนกว่าจะครบตามสัญญา (เพื่อปกป้องสิทธิของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิไม่ให้ถูกลิดรอนและมั่นคง)
ข้อยกเว้นที่สามารถยกเลิกสัญญาได้
- กรณีที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิแล้ว แต่ยังไม่ได้โอนให้เจ้าของใหม่ แบบนี้สามารถยกเลิกได้
- กรณีที่โอนไปแล้ว หากต้องการยกเลิกสัญญา จำเป็นต้องซื้อกลับมาเพื่อให้ได้ถือครองโฉนด 2 ใบ (แดง+ฟ้า) แบบนี้เราก็จะได้กลับมาเป็นเจ้าของแต่เพียงผู้เดียวเหมือนเดิม สามารถยกเลิกได้ (ทำให้กลับมาเหมือนกรณีแรก)
**คีย์หลักสำคัญคือ การยกเลิกจะต้องไม่กระทบต่อบุคคลภายนอกโดยเด็ดขาด ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของใหม่ หรือคนที่รับจำนองใดๆก็ตาม ซึ่งจะได้รับสิทธิคุ้มครองจากกฎหมายมาก่อนอันดับแรก
ส่วนในมุมของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ ส่วนใหญ่มักจะมุ่งเน้นการใช้ประโยชน์จากที่ดิน หรืออสังหาฯนั้นๆ มากกว่าการครอบครอง ส่วนใหญ่จะเป็นนักลงทุนและชาวต่างชาติ ที่ต้องการปลดล็อคการใช้อำนาจสิทธิของเจ้าของสินทรัพย์อย่างเต็มที่ ภายใต้ข้อกฎหมายปกติและไม่ติดสัญญาการเช่าที่จำกัดสิทธิมากมายพอสมควร
สิทธิ์และข้อจำกัดของโฉนดตราครุฑสีฟ้า :
- เป็นโฉนดที่จะได้รับหลังจากก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ โดยเรียกผู้ที่ถือโฉนดตราครุฑสีฟ้าว่า ‘ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ์’
- สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินหรืออสังหาฯนั้นๆได้เต็มที่ เสมือนว่าเป็นเจ้าของตัวจริงตามปกติ ภายใต้ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น ผังเมือง หรือกฎหมายควบคุมอาคาร
- สามารถดัดแปลง ต่อเติม หรือสร้างบ้านใหม่ได้เลย โดยไม่ต้องขออนุญาตเจ้าของที่ถือโฉนดตราครุฑสีแดง
- เมื่อสิ้นสุดสัญญา กรรมสิทธิในสิ่งปลูกสร้างใหม่จะตกเป็นของเจ้าของที่ถือโฉนดตราครุฑสีแดงทันที (คืนตามสภาพปัจจุบัน ไม่ต้องทำกลับให้เหมือนเดิม) เว้นแต่ตกลงกันเป็นอย่างอื่น
- โฉนดตราครุฑสีฟ้าสามารถโอน/ใช้เป็นหลักประกัน/จำนอง และตกทอดเป็นมรดกได้
- ระยะเวลาสามารถกำหนดได้สูงสุดไม่เกิน 30 ปี
2 สิทธิที่ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิไม่มีสิทธิ
- ไม่มีสิทธิในการขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ : คนที่ขายได้มีแค่เจ้าของโฉนดครุฑสีแดงเท่านั้น แต่ยังสามารถโอน จำนอง หรือตกทอดเป็นมรดกได้ (เท่าที่ระยะเวลาเหลืออยู่)
- ไม่มีสิทธิในการติดตามเอาคืนที่ดิน : เนื่องจากผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ ยกตัวอย่างเช่น หากผู้ทรงสิทธิเข้าไปดูที่ดินในโฉนด แล้วพบว่าหน้างานมีคนมาบุกรุกโดยมิชอบ กรณีนี้จำเป็นต้องให้เจ้าของตัวจริงที่ถือโฉนดตราครุฑสีแดงเป็นคนช่วยติดตามและฟ้องร้องขับไล่ตามกฎหมาย
ข้อควรรู้ในการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ
- การนับระยะเวลา มีผลต่อมูลค่า : ทรัพย์อิงสิทธิจะเริ่มนับวันถอยหลังทันทีตั้งแต่วันแรกที่ก่อตั้ง ซึ่งมูลค่าของทรัพย์จะลดลงเรื่อยๆในทุกๆวัน สมมุติว่า เราทำสัญญาก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ 30 ปี แต่อีก 10 ปีต่อมาเพิ่งจะพัฒนาโปรเจคหรือทำบ้าน เราก็เหลือเวลาอยู่บ้านหรือเก็บเกี่ยวผลประโยชน์เหลือเพียง 20 ปี หรือบางคนจะเอาไปขายต่อ/จำนอง คนที่รับช่วงต่อเค้าก็จะตีมูลค่าของสินทรัพย์นั้นๆ แค่เท่าที่เวลาของทรัพย์อิงสิทธิที่เราครอบครองเหลืออยู่เท่านั้น (มูลค่าจะลดลงเรื่อยๆในทุกๆวัน) ดังนั้นช่วงเวลาที่ทรัพย์อิงสิทธิจะมีมูลค่ามากที่สุดคือ ‘วันแรก’ ทันทีที่ก่อตั้งเสร็จ ซึ่งสวนทางกับราคาที่ดินที่มีแต่จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆนั่นเอง
- จำกัด 30 ปีเท่านั้น : ทรัพย์อิงสิทธิสามารถก่อตั้งได้สูงสุด 30 ปี และไม่สามารถก่อตั้งล่วงหน้าได้ทุกกรณี หากผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องการถือครองต่อ เมื่อหมดสัญญาก็จะต้องไปทำการก่อตั้งใหม่ที่กรมที่ดิน และเสียค่าธรรมเนียมต่างๆอีกรอบเหมือนเดิม
- การแบ่งแยกโฉนด : โฉนดของทรัพย์อิงสิทธิที่ก่อตั้งไปแล้ว จะไม่สามารถแบ่งแยกโฉนดหรือรวมกับแปลงอื่นๆได้อีก ไม่ว่าจะกรณีใดๆ
- ช่องโหว่ทางกฎหมาย : พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ ไม่ได้กําหนดสัญชาติของผู้ทรงสิทธิ ทําให้ต่างชาติสามารถถือครองทรัพย์อิงสิทธิได้ 100% โดยไม่มีเพดานจํากัด (ต่างจาก พ.ร.บ.อาคารชุด ที่จํากัดไม่เกิน 49%)
ข้อจำกัดการประกอบธุรกิจของชาวต่างชาติ
แม้นักลงทุนต่างชาติจะมีทรัพย์อิงสิทธิอย่างเสรี แต่สิทธิในการ ‘ใช้ประโยชน์’ เพื่อทําธุรกิจ ยังคงถูกจํากัดโดย พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวฯ พ.ศ. 2542 โดยแบ่งประเภทธุรกิจที่ห้ามหรือจำกัดให้คนต่างด้าวทำออกเป็น 3 บัญชีท้ายพระราชบัญญัติฯ ดังนี้
บัญชี 1 : ธุรกิจที่ห้ามคนต่างด้าวประกอบกิจการด้วยเหตุผลพิเศษ เป็นกลุ่มธุรกิจสงวนสิทธิ์ให้คนไทยทำเท่านั้น ห้ามคนต่างด้าวทำโดยเด็ดขาด
- สื่อสารมวลชน : กิจการหนังสือพิมพ์, สถานีวิทยุกระจายเสียง หรือสถานีวิทยุโทรทัศน์
- เกษตรกรรมและปศุสัตว์ : การทำนา ทำไร่ ทำสวน และการเลี้ยงสัตว์
- ทรัพยากรธรรมชาติ : การทำป่าไม้ และการทำประมงเฉพาะในน่านน้ำไทย
- ศิลปวัฒนธรรมและวัตถุโบราณ : การสกัดสมุนไพรไทย, การทำหรือหล่อพระพุทธรูป, การทำบาตร, และการค้าขายทอดตลาดโบราณวัตถุ
- อสังหาริมทรัพย์ : การค้าที่ดิน
บัญชี 2 : ธุรกิจที่เกี่ยวกับความปลอดภัย ความมั่นคง หรือมีผลกระทบต่อศิลปวัฒนธรรม คนต่างด้าวจะประกอบธุรกิจได้ต้องได้รับอนุญาตจาก รัฐมนตรีว่าการกระทรวงพาณิชย์ โดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี
- ด้านความปลอดภัยและความมั่นคง : การผลิตอาวุธ กระสุน ดินปืน หรือวัตถุระเบิด, การผลิตหรือซ่อมแซมเรือ อากาศยาน ยานรบ, การผลิตเครื่องมืออุปกรณ์การทหาร
- ด้านศิลปวัฒนธรรมและหัตถกรรม : การค้าของเก่า ศิลปวัตถุ, การผลิตเครื่องปั้นดินเผาหรือเครื่องเคลือบ, การทอผ้าไหมด้วยมือ, การทำเครื่องดนตรีไทย
- ด้านทรัพยากรธรรมชาติ : การทำเหมืองแร่ ทำนาเกลือ รวมถึงการทำเกลือสินเธาว์ และเกลือหิน
บัญชี 3 : ธุรกิจที่คนไทยยังไม่มีความพร้อมที่จะแข่งขัน คนต่างด้าวจะประกอบธุรกิจได้ต้องได้รับอนุญาตจาก อธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้า โดยความเห็นชอบจากคณะกรรมการการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว
- ด้านวิชาชีพและบริการ : การทำบัญชี, กฎหมาย, สถาปัตยกรรม, วิศวกรรม
- ด้านอุตสาหกรรม : การสีข้าว, ผลิตแป้ง, ทำไม้อัด, ทำปูนขาว
- ด้านการค้า : การค้าปลีก หรือค้าส่งสินค้าทุกประเภท (ยกเว้นสินค้าที่กำหนดไว้ว่าไม่ต้องขออนุญาต)
- ด้านอื่น ๆ : การทำโฆษณา, การเป็นนายหน้าหรือตัวแทน, การบริการด้านการท่องเที่ยว, การโรงแรม
**หมายเหตุ : ข้อมูลอ้างอิงจาก พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 (DBD) พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว (DBD) และกระทรวงพาณิชย์
อัตราค่าธรรมเนียม ณ กรมที่ดิน
- ค่าก่อตั้ง/ค่ายกเลิก : 20,000 บาท/ครั้ง (เสียครั้งเดียว)
- ค่าโอน (มีทุนทรัพย์) : 2% ของราคา (ต่อรอบทุกครั้งที่มีการโอน) และถ้าเกิน 1.8 ล้านขึ้นไปจะต้องเสีย VAT 7% ด้วย
- ค่าจดจำนอง : 1% ของวงเงินจำนอง
- ค่าออกใบแทน : 10,000 บาท/ครั้ง (กรณีทำหาย)
- การกระจายรายได้ : กรมที่ดินหัก 5% ส่วนที่เหลือจะเป็นรายได้ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
*หมายเหตุ 1 : การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ ณ กรมที่ดิน จะไม่มีการเก็บภาษี หรือหัก ณ ที่จ่ายใดๆทั้งสิ้น เพราะไม่ใช่การโอนอสังหาริมทรัพย์ แต่ถือว่าเป็นการโอนสิทธิการใช้ประโยชน์
**หมายเหตุ 2 : ราคาทุนทรัพย์ของทรัพย์อิงสิทธิ ‘จะไม่มีราคาประเมิน’ เป็นเรื่องของคู่สัญญาที่จะต้องพิจารณาร่วมกันถึงความเหมาะสมอีกที ซึ่งเจ้าหน้าที่ก็จะจดทะเบียนให้ตามนั้น
**หมายเหตุ 3 : ราคาทุนทรัพย์จะถูกระบุอยู่ในหน้าสัญญาซื้อขายของโฉนด ซึ่งอาจตรงหรือไม่ตรงกับราคาจริงๆก็ได้ แต่เวลาเกิดคดีฟ้องร้องขึ้นมา ศาลจะใช้ตัวเลขตามโฉนดที่ถูกระบุไว้มาพิจารณา สมมุติว่าจดไว้แค่ 1 บาท เกิดเรื่องขึ้นมาศาลก็ให้จ่ายแค่ 1 บาท
สรุปแบบสั้น :
- ต้องการความมั่นคง ลงทุนระยะยาว หรือขอสินเชื่อได้ง่าย → เลือก โฉนดที่ดิน (น.ส.4)
- ต้องการผลตอบแทนจากการพัฒนาเอกสารสิทธิ → น.ส.3 ก. เป็นจุดสมดุลที่ดีระหว่างโอกาสและความเสี่ยง
- รับความเสี่ยงสูงเพื่อเก็งกำไร → น.ส.3 / น.ส.3 ข. แต่ต้องตรวจสอบแนวเขตและสถานะที่ดินอย่างละเอียด
- ต้องการพัฒนาโครงการโดยไม่ซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดิน → ทรัพย์อิงสิทธิ เหมาะกับธุรกิจที่ต้องการและใช้ประโยชน์ที่ดินได้เต็มที่เหมือนเป็นเจ้าของตัวจริงในระยะเวลาที่กำหนด
- สิทธิใช้ประโยชน์ระยะยาว ส.ป.ก. เหมาะสำหรับการทำเกษตรตามวัตถุประสงค์ของกฎหมาย ไม่เหมาะเป็นสินทรัพย์สำหรับการลงทุนซื้อขายหรือเก็งกำไร เพราะมีข้อจำกัดในการโอนและการใช้ประโยชน์มากที่สุด
ส่วนในมุมของสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดิน 30 ปี เหมือนกันมาเปรียบเทียบกันเอง เราจะเห็นถึงความแตกต่างที่ชัดเจนว่า ‘ทรัพย์อิงสิทธิ’ มีประสิทธิภาพที่สูงกว่าแบบอื่นๆ และใกล้เคียงกับการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิตัวจริงมากที่สุด จึงเหมาะกับทั้งนักลงทุนและชาวต่างชาติครับ
เป็นอย่างไรกันบ้างครับสำหรับข้อมูลของ ‘ทรัพย์อิงสิทธิ’ ที่เรานำมาฝากกันในวันนี้ โดยหลักๆแล้วกฎหมายใหม่นี้ทำออกมาเพื่อส่งเสริมการลงทุน และเป็นทางเลือกใหม่สำหรับทั้ง
- เจ้าของตัวจริงที่อยากได้กำไร แต่ก็ไม่อยากขายที่ดินนั้นๆออกไป
- คนที่จะมาเป็นผู้ทรงสิทธิ จะได้ทั้งสิทธิในการพัฒนาโครงการเต็มที่ และมีกฎหมายคุ้มครองไม่ให้ถูกลิดรอนสิทธิอย่างเป็นธรรม
ซึ่งข้อมูลทั้งหมดนี้ส่วนใหญ่เราก็ได้รับฟังมาจาก งานสัมนาทรัพย์อิงสิทธิและโฉนดครุฑสีฟ้า โดยสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อกลางเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา เลยนำรายละเอียดที่น่าสนใจมาฝากกัน หวังว่าจะเป็นประโยชน์และทำให้ทุกคนมีความรู้ความเข้าใจเรื่องทรัพย์อิงสิทธิกันมากขึ้นนะครับ
