มาแล้วแบงค์ชาติ!! ปลดล็อกมาตรการ LTV ให้กู้ได้ 100% หมายความว่าเราไม่ต้องวางเงินดาวน์ในการซื้อบ้านทั้งหลังแรก, หลังที่ 2,3,4,… และจะราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท หรือสูงกว่า 10 ล้านบาท ก็กู้ได้ 100% ไม่ต้องวางเงินดาวน์ นี่เป็นมาตรการชั่วคราวประมาณ 1 ปีเท่านั้น โดยต้องทำสัญญาเงินกู้ตั้งแต่ 1 พฤษภาคม 2568 – 30 มิถุนายน 2569 นี้ค่ะ

หากเราไปดูข้อบังคับเดิมของปี 2567 จะเห็นว่ามีกฎเกณฑ์ให้เราต้องวางเงินดาวน์ หากต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือบ้านที่มีราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท โดยมีสัดส่วนเงินดาวน์อยู่ที่ 10-30% แต่ด้วยสัญญาณของตลาดอสังหาฯ ที่ยังไม่มีแนวโน้มจะฟื้นตัว ทำให้แบงค์ชาติออกมาตรการนี้มากระตุ้น เพื่อให้คนที่อยากมีบ้านหลังที่ 2,3,4,.. หรือคนที่อยากซื้อบ้านราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท กู้ 100% ไม่ต้องวางดาวน์เลย ทำให้กู้ธนาคารได้ง่ายขึ้น ช่วยบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย

ทางทีม Thinkofliving ทำตารางสรุปมาให้เห็นภาพง่ายๆ ว่ามาตรการ LTV 2568 นี้กำหนดให้ทุกราคา และทุกสัญญาบ้านสามารถกู้ได้ 100% ไปเลย และยังคงมีเฉพาะสัญญาบ้านหลังที่ 1 ที่สามารถกู้ 110% เพื่อใช้ตกแต่งได้ค่ะ ทีนี้ก็ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารแล้วว่าจะให้กู้หรือไม่ ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับโปรไฟล์-เครดิตทางการเงินของแต่ละบุคคลนะคะ

มาตรการ LTV คืออะไร

​​“มาตรการ LTV” เป็นหนึ่งในมาตรการสำคัญที่เป็นเรื่องใกล้ตัวทุกคน โดยเฉพาะกลุ่มคนที่กำลังตัดสินใจซื้อบ้านใหม่ เนื่องจากโดยปกติแล้วในการซื้อบ้าน คนส่วนใหญ่มักจะซื้อด้วยเงินกู้และทยอยผ่อนจ่าย แต่ในการกู้เงินซื้อบ้านนั้น ธนาคารอาจไม่ได้ปล่อยเงินกู้ให้เต็ม 100% ของราคาบ้านเสมอไป ผู้ซื้อจึงอาจต้องวาง “เงินดาวน์” (เงินส่วนแรกที่จะต้องจ่ายเวลากู้ซื้อบ้าน) ก่อน ซึ่งมาตรการ LTV นี้เองที่เป็นเป็นมาตรการที่กำหนดวงเงินที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านได้ (หรืออีกนัยหนึ่งก็คือกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำที่ผู้กู้จะต้องจ่าย) โดยพิจารณาจากราคาบ้านและจำนวนสัญญาที่กู้เป็นหลัก

ทำไมต้องออก LTV?

เหตุผลสำคัญที่ต้องออกมาตรการ LTV ก็เพื่อช่วยยกระดับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านให้อยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสม ไม่กระตุ้นให้ประชาชนก่อหนี้เกินตัว รวมถึงการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกินควร อันจะช่วยสนับสนุนให้เกิดการเติบโตเศรษฐกิจอย่างยั่งยืนต่อไป

LTV นั้นย่อมาจากคำเต็มว่า loan-to-value ratio หมายถึง อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน ตัวอย่างเช่น หากบ้านราคา 2 ล้านบาท และกำหนดให้ LTV = 90% หมายความว่าเราจะกู้เงินเพื่อซื้อบ้านได้เพียง 1.8 ล้านบาท (90% x 2 ล้าน) และต้องวางเงินดาวน์อีก 2 แสนบาทสำหรับส่วนที่เหลืออีก 10% ของราคาบ้านนั่นเอง

สำหรับมาตรการ LTV หรือในชื่อที่เป็นทางการว่า “หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย” มีหลักการสำคัญคือการกำหนด LTV (อีกนัยหนึ่งคือกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ ตามตัวอย่างข้างต้น) ของการกู้สินเชื่อใหม่และสินเชื่อรีไฟแนนซ์ให้เข้มขึ้นเพื่อที่จะสะท้อนความเสี่ยงได้ดีขึ้นสำหรับการผ่อนบ้านพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป หรือบ้านมีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้นมาตรการ LTV จึงส่งผลเฉพาะกับคนที่ผ่อนบ้าน 2 หลังพร้อม ๆ กันหรือกู้ซื้อบ้านที่ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น

มาตรการ LTV 2567 ก่อนเข้าสู่มาตรการ LTV (ชั่วคราว)ในปี 2568

มาตรการ LTV หลักๆ ในปีที่แล้วจะมีอยู่ 2 ประเด็นด้วยกัน คือ

1. กู้ซื้อบ้านหลังแรกได้สูงสุด 110% : ในปี 2567 ธนาคารแห่งประเทศไทยปรับมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ให้กู้ซื้อบ้านหลังแรกได้สูงสุด 110% ของมูลค่าหลักประกัน เพื่อนำส่วนเกินไปใช้ตกแต่งบ้านได้ รวมทั้งลดเงินดาวน์บ้านราคาเกิน 10 ล้านลงเหลือ 10% ส่วนหลังที่ 2,3 จะกู้ได้ไม่เต็ม 100%

  • ตามมาตรการ LTV 2567 สามารถกู้เกิน 100% เพื่อตกแต่งได้มั้ย

– ได้ เฉพาะการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จะสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน เพื่อการใช้จ่ายที่จำเป็นสำหรับการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การตกแต่งบ้าน, ทำโรงจอดรถ, ซื้อเฟอร์นิเจอร์, ซ่อมแซมหรือต่อเติม

  • ถ้าจะกู้บ้านหลังที่ 2 กู้เต็มได้มั้ย ต้องวางเงินดาวน์เท่าไหร่

– กู้เต็มไม่ได้ค่ะ ต้องวางเงินดาวน์ 10-30% ขึ้นอยู่กับเงื่อนไข ดังนี้

หากราคาบ้านน้อยกว่า 10 ล้านบาท

– สัญญากู้บ้านหลังที่ 2 – ต้องวางเงินดาวน์ 10% หากผ่อนบ้านหลังที่ 1 มานานกว่าหรือเท่ากับ 2 ปี
– สัญญากู้บ้านหลังที่ 3 – ต้องวางเงินดาวน์ 20% หากผ่อนบ้านหลังที่ 1 มานานกว่า 2 ปี

หากบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

– สัญญากู้บ้านหลังที่ 2 – ต้องวางเงินดาวน์ 20%
– สัญญากู้บ้านหลังที่ 3 – ต้องวางเงินดาวน์ 30%

2. LTV กรณีกู้ร่วม นับสัญญากู้เฉพาะผู้กู้ที่มีกรรมสิทธิ์ : ปี 2567 นี้ทางภาครัฐก็ยังคงหลักเกณฑ์ LTV กรณีกู้ร่วม โดยให้นับสัญญาตามผู้กู้ที่มีชื่อในกรรมสิทธิ์ ไม่นับผู้กู้ร่วมที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ เพื่อเปิดโอกาสให้ช่วยกันกู้ซื้อบ้านได้มากขึ้น มาตรการนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่อะไรแต่ถือว่าผู้กู้ร่วมในปีนี้ก็ได้ประโยชน์ไปค่ะ

  • ถ้าเรากู้ร่วมเพื่อช่วยให้พี่น้องสามารถกู้ผ่าน แล้วเมื่อเราไปกู้บ้านหลังต่อไปจะกู้เต็มได้ไหม

หากผู้กู้ร่วมมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยทั้งคู่จะนับสัญญาการกู้ร่วมนั้นว่าทั้งคู่มีสัญญาการกู้ร่วมคนละ 1 สัญญา แต่หากมีการกู้ร่วมแต่ไม่มีชื่อในกรรมสิทธิ์จะถือว่าผู้ที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ยังไม่มีเป็นผู้กู้ในครั้งนั้น

ซึ่งเรื่องนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ที่ต้องกู้ร่วมเพื่อช่วยเหลือคนในครอบครัวให้กู้ผ่าน แต่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ใดๆ เมื่อเวลาผ่านไปต้องการไปกู้ซื้อบ้านของตัวเองบ้างจะยังสามารถกู้ 100% ได้ ไม่ต้องวางเงินดาวน์ 10-20% ตามที่ LTV กำหนด

เราหวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับคุณผู้อ่านทุกคนที่กำลังเตรียมตัวหาข้อมูลกู้ซื้อบ้าน-คอนโด-ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หวังว่าทุกคนจะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองและผ่อนบ้านได้อย่างสบายใจ

หากคุณผู้อ่านคนไหนมีประสบการณ์น่าสนใจเกี่ยวกับการเข้ามาตรการช่วยเหลือใดๆ ของภาครัฐ ก็สามารถมาแชร์เรื่องราวใน Comment กันได้เลยนะคะ เชื่อว่าต้องเป็นประโยชน์กับเพื่อนๆ คนอื่นแน่นอนค่ะ และเพื่อไม่ให้พลาดคอนเทนต์ดีๆ แบบนี้ ฝากติดตามเพจ Thinkofliving ด้วยนะคะ

อ่านเพิ่มเติม