รับมืออย่างไร หากเจอเพื่อนบ้านปล่อยเช่าคอนโดฯรายวัน…!

การซื้อคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่าถือเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ได้รับความนิยมขึ้นอย่างมากในกลุ่มผู้ลงทุนด้านอสังหาฯ ด้วยไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ที่นิยมเช่าอยู่มากกว่าซื้อ เน้นความสะดวกสบายในการเดินทาง ซึ่งคอนโดฯก็ตอบโจทย์ในเรื่องของทำเล มี Facility ให้เลือกใช้งานและมีระบบรักษาความปลอดภัยที่ได้มาตรฐานเมื่อเทียบกับหอพักหรืออพาร์ตเม้นท์ทั่วไป สำหรับคนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว หากเจอเพื่อนบ้านดีๆก็ได้กำไร แต่หากเจอเพื่อนบ้านที่เข้า – ออกไม่ซ้ำหน้า ลากกระเป๋าเดินทางใบใหญ่ อาจจะตั้งข้อสงสัยได้เลยว่าข้างห้องของคุณ กำลังปล่อยเช่าคอนโดฯรายวันอยู่หรือไม่…?

การปล่อยเช่าห้องพักอาศัยในคอนโดฯ โดยปกติแล้วก็สามารถทำได้นะคะ แต่ต้องเป็นการปล่อยเช่ารายเดือนหรือรายปีเท่านั้น หากว่าน้อยกว่า 30 วัน จะถูกนับเป็นการปล่อยเช่าคอนโดฯรายวัน ซึ่งจะผิดกฎหมายและอาจถูกดำเนินคดีได้

โดยปัญหาคอนโดฯปล่อยเช่ารายวันนี้มีให้เห็นอยู่ทุกปี อย่างล่าสุดก็มีภาพกล่องกุญแจที่แขวนอยู่ตามเสาไฟและจุดต่างๆในชุมชน เพื่อให้ผู้เช่ารายวันมาหยิบได้อย่างสะดวก ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติที่จองผ่าน Application อย่าง Airbnb ที่เจ้าของห้องไปลงโฆษณาไว้ โดยบางคนอาจไม่ทราบว่าเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายในไทย นอกจากนี้ยังมีปัญหาที่ตามมาอีกอย่างเคสชาวต่างชาติที่ใช้ถังดับเพลิงไล่ทุบผนังและประตูห้องของลูกบ้าน สร้างความเดือดร้อน รำคาญและความรู้สึกที่ไม่ปลอดภัยให้แก่ผู้ที่พักอาศัยอยู่ในคอนโดฯ โดยปัญหาเหล่านี้ยังเชื่อมโยงไปถึงการกว้านซื้อห้องของชาวต่างชาติ เพื่อมาปล่อยเช่าเองอีกด้วย

สำหรับบทความวันนี้เราอยากนำเสนอในแง่มุมการรับมือเบื้องต้น หากพบว่าเพื่อนบ้านในคอนโดฯปล่อยเช่าห้องรายวัน ซึ่งเจ้าของห้องบางท่านอาจจะรู้สึกว่าการปล่อยเช่านั้นเป็นสิทธิ์ในการจัดการทรัพย์สินของตนเอง แต่ต้องอย่าลืมว่าคอนโดฯคือการถือครองกรรมสิทธิ์เแบบเป็น “เจ้าของร่วม” จึงควรต้องคำนึงถึงการอยู่อาศัยของส่วนรวมเป็นหลัก และ Passive income ที่ได้อาจไม่คุ้มกับค่าปรับที่ต้องเสียนะคะ ซึ่งก่อนอื่นเราจะพาไปทำความเข้าใจกันก่อนว่าการปล่อยเช่าคอนโดฯรายวันนั้นมีความผิดอย่างไร รวมถึงผลกระทบและแนวทางการแก้ปัญหาที่ลูกบ้านสามารถรับมือด้วยตนเองได้ หากใครสนใจหัวข้อที่เป็นประเด็นนี้ หรือกำลังเก็บข้อมูลอยู่ล่ะก็ สามารถเลื่อนอ่านกันต่อที่ด้านล่างนี้ได้เลย

ปล่อยเช่าคอนโดฯรายวัน ผิดกฎหมายอย่างไร…?

การปล่อยเช่าคอนโดฯรายวันถือเป็นการใช้อาคารผิดวัตถุประสงค์ ซึ่งมีความผิดทางกฎหมายโดยตรง เพราะคอนโดฯเป็นอาคารที่ใช้เพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่สถานพักชั่วคราวเหมือนกับโรงแรม โดยอาคารแต่ละประเภทก็มีกฎหมายควบคุมที่แตกต่างกัน ซึ่งเจ้าของห้องพักที่ปล่อยเช่ารายวันอาจได้รับโทษทางกฎหมายดังนี้

• พ.ร.บ. โรงแรม (พ.ศ. 2547) การให้บริการที่พักรายวัน (ไม่เกิน 30 วัน) ต้องมีใบอนุญาตโรงแรม ฝ่าฝืน : มีโทษจำคุก 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และมีโทษปรับรายวันไม่เกินวันละ 10,000 บาท จนกว่าจะหยุดดำเนินการ

• พ.ร.บ. อาคารชุด (พ.ศ. 2522) ถือเป็นการใช้งานอาคารผิดประเภท ฝ่าฝืน : มีโทษจำคุก 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และมีโทษปรับรายวันไม่เกินวันละ 10,000 บาท จนกว่าจะหยุดดำเนินการ

• พ.ร.บ. คนเข้าเมือง (พ.ศ. 2522) : หากผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ เจ้าของห้องพักต้องแจ้งต่อพนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมง เมื่อมีผู้เข้าพัก (ทุกกรณี) ฝ่าฝืน : มีโทษปรับ 2,000 – 10,000 บาท

• พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร (พ.ศ. 2522) อาคารชุดที่ไม่ได้รับอนุญาตให้เป็นโรงแรม ห้ามนำมาใช้เพื่อประกอบกิจการโรงแรม ซึ่งเป็นอาคารประเภท “ควบคุมการใช้” (*พิจารณาโทษตามผู้กระทำผิด ผู้พัฒนาโครงการ / เจ้าของห้องรับโอนกรรมสิทธิ์)

นอกจากการคำนึงถึงโทษตามกฎหมาย ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ก็ถือเป็นกฎที่ลูกบ้านทุกคนควรเคารพและปฏิบัติตาม เพื่อความสงบและปลอดภัยในการอยู่อาศัยร่วมกัน ซึ่งบางโครงการก็มีเขียนเป็นข้อห้ามและโทษปรับไว้อย่างชัดเจน คล้ายกับกรณีไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ในคอนโดฯ หากเจ้าของห้องฝ่าฝืน หรือผู้เช่ารายวันก่อความเสียหายให้กับทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการ นิติบุคคลของอาคารยังสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายกับเจ้าของห้องได้อีกทางหนึ่งด้วย

เพิ่มเติมเรื่อง กฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566 ที่เจ้าของห้องเช่ารายวันบางท่านมักตีความตาม *กฎกระทรวงข้อ ๑ ให้สถานที่พักที่มีจำนวนห้องพักในอาคารเดียวกัน หรือหลายอาคารรวมกันแล้วแต่กรณี โดยมีห้องพักรวมกันไม่เกินแปดห้อง และรองรับผู้พักรวมกันได้ไม่เกินสามสิบคน ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทนที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้ตรวจสอบและออกหนังสือรับแจ้งไว้แล้ว ไม่เป็นโรงแรม*

ซึ่งฟังดูเหมือนหากเจ้าของปล่อยเช่ารายวันไม่เกิน 8 ห้องจะไม่ผิด แต่ในความเป็นจริงแล้วไม่สามารถทำได้ เพราะไม่ได้มีหนังสือรับแจ้งจากเจ้าหน้าที่ จึงไม่เข้าข่ายการยกเว้นสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม และหากไปแจ้งก็จะผิดพ.ร.บ.โรงแรมและควบคุมอาคารอยู่ดี เพราะคอนโดฯเป็นอาคารชุดใช้เพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่โรงแรม ซึ่งเดิมกฎกระทรวงฉบับนี้มีเจตนาเพื่อส่งเสริมธุรกิจและการท่องเที่ยวในท้องถิ่นอย่างโฮมสเตย์ ที่มีจำนวนห้องพักไม่มาก และจะต้องมีการเสียภาษีอย่างถูกต้องตามกฎหมายนะคะ 🙂

ผลกระทบจากการปล่อยเช่าคอนโดฯรายวัน

• ความไม่ปลอดภัยทั้งต่อลูกบ้านและทรัพย์สิน

ถือเป็นประเด็นใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อการใช้ชีวิตของเพื่อนบ้านอย่างมาก ตั้งแต่การปล่อยให้มีคนแปลกหน้าเดินเข้า – ออกคอนโดฯทุกวัน ทำให้เกิดความรู้สึกไม่ปลอดภัย กรณีเบาที่สุดอาจจะแค่ส่งเสียงหรือกลิ่นรบกวนเพื่อนบ้าน แต่หนักสุดอาจก่อให้เกิดความเสียหาย ทำลายข้าวของ หรือนำไปสู่การทำร้ายร่างกายผู้อื่นได้ ซึ่งส่วนใหญ่ผู้เข้าพักอาศัยแบบรายวันจะเป็นนักท่องเที่ยวที่มาแล้วก็ไป จึงไม่มีความรู้สึกรับผิดชอบร่วมต่อผู้อยู่อาศัยคนอื่นๆ

• ความเสียหายต่อพื้นที่ส่วนกลาง

การควบคุมผู้เช่าคอนโดฯรายวันไม่ให้มาใช้งานพื้นที่ส่วนกลางนั้นทำได้ยาก โดยเฉพาะพฤติกรรมการใช้งานที่ไม่ระมัดระวัง เพราะไม่ต้องจ่ายค่าเสียหายเวลาอุปกรณ์ชำรุด สูญหาย จึงก่อให้เกิดความรู้สึกไม่ยุติธรรมกับลูกบ้านคนอื่นๆที่จ่ายค่าส่วนกลางเช่นเดียวกับเจ้าของห้อง แต่กลับไม่ได้ใช้อุปกรณ์ที่สมบูรณ์ เพราะเกิดการเสื่อมโทรมชำรุดง่าย อีกทั้งยังก่อให้เกิดความรำคาญและไม่เป็นส่วนตัวเวลาลูกบ้านมาใช้งานอีกด้วย

• การดูแลความสะอาดที่ไม่ทั่วถึง

การทำความสะอาดของคอนโดฯแตกต่างกับโรงแรมที่มีผู้เข้าพักเดินทางเข้า – ออกตลอดเวลา ทำให้การดูแลความเรียบร้อยและทำสะอาดภายในโครงการไม่ทั่วถึง ซึ่งอาจพบเห็นได้บ่อยในโซน Lobby , ทางเดิน หรือโถงลิฟต์ที่ต้องใช้งานร่วมกัน หรือมีปัญหาเรื่องการทิ้งขยะไม่เป็นที่ของผู้เช่ารายวัน เกิดเป็นบรรยากาศที่ไม่น่าอยู่อาศัยสำหรับลูกบ้าน

เพื่อนบ้านปล่อยเช่าคอนโดฯรายวัน พบเห็นควรทำอย่างไร..!

• แจ้งนิติบุคคลของโครงการ

เป็นขั้นตอนแรกที่ลูกบ้านสามารถทำได้โดยตรงและรวดเร็วที่สุด หากพบข้อสงสัยว่าเพื่อนบ้านมีการปล่อยเช่าห้องรายวันให้บุคคลภายนอก นิติบุคคลมีสิทธ์ในการตรวจสอบ เช่น สอบถามเจ้าของห้อง หรือตรวจดูกล้องวงจรปิด ว่ามีบุคคลแปลกหน้าแวะเวียนมาเข้าพักบ่อยๆจริงหรือไม่ และสามารถสอบถามข้อมูลของผู้มาเข้าพัก ในกรณีที่เป็นชาวต่างชาติ นิติบุคคลยังสามารถแจ้งพนักงานตรวจคนเข้าเมืองตามพ.ร.บ.คนเข้าเมือง ตามที่กล่าวมาข้างต้นได้อีกด้วย

แนวทางการแก้ปัญหา : นิติบุคคลยังเป็นกลุ่มที่สามารถดำเนินการเพื่อปกป้องผลประโยชน์ให้กับลูกบ้านได้มากที่สุด เบื้องต้นอาจเป็นการเรียกปรับเจ้าของห้องที่ปล่อยเช่ารายวัน เพิ่มความเข้มงวดของรปภ.ที่เป็นด่านแรกในการเข้า – ออก ต่อมาคือการแก้ปัญหาโดยพึ่งการลงมติของลูกบ้านในที่ประชุม เช่น การปรับเปลี่ยนระบบรักษาความปลอดภัยในการเข้า – ออกโครงการ ซึ่งปัจจุบันระบบที่ใช้ได้ดีคือ Face Scan ในการยืนยันตัวตนผู้เข้าพัก เพื่อลดปัญหาการส่งต่อกุญแจ , คีย์การ์ดให้แก่ผู้เช่ารายวัน โดยทั้งนี้ก็ต้องอาศัยความร่วมมือของลูกบ้านในการเข้าร่วมประชุมเพื่อลงมติด้วยนะคะ

• แจ้งหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

เป็นการยกระดับการแก้ปัญหาหากนิติไม่สามารถควบคุมจัดการได้ ซึ่งผู้แจ้งจะเป็นลูกบ้านที่ได้รับความเดือดร้อนโดยตรง หรือจะเป็นนิติบุคคลก็ได้ โดยการแจ้งอาจต้องมีการรวบรวมหลักฐานที่ชัดเจน เพื่อให้หน่วยงานสามารถเข้าไปตรวจสอบและมีสิทธิ์ดำเนินคดีตามกฎหมายได้ ขั้นแรกควรไปลงบันทึกประจำวันกับเจ้าหน้าที่ตำรวจ เนื่องจากการปล่อยเช่าคอนโดฯรายวันโดยไม่ได้รับอนุญาตถือเป็นความผิดทางอาญา นอกจากนี้ลูกบ้านยังสามารถส่งเรื่องร้องเรียนไปที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครอง ผู้บริโภค (สคบ.) , ศูนย์ดำรงธรรม หรือกรรมสรรพากรเพื่อตรวจสอบการหลีกเลี่ยงภาษีของเจ้าของห้องที่ทำการปล่อยเช่าคอนโดฯรายวันได้อีกด้วยค่ะ

มาตรการจากภาครัฐและการรับมือในปัจจุบัน

การปล่อยเช่าคอนโดฯรายวันถือเป็นปัญหาเรื้อรังสำหรับลูกบ้านคอนโดมิเนียม และเกิดข้อถกเถียงถึงความถูกต้องและมาตรการในการจัดการปัญหาอยู่ทุกปี ในยุคที่คนหันมาเสพสื่อโซเชียลมีเดียกันมากขึ้น จึงทำให้เห็นการกระทำผิดที่ “โจ่งแจ้ง” ได้ง่าย ซึ่งก็ถือเป็นข้อดีที่ทำให้นักลงทุนทั้งภาครัฐและเอกชนได้ตระหนักถึงปัญหาและความเสียหายที่อาจเกิดเพิ่มมากขึ้นในอนาคต โดยเฉพาะในกลุ่ม Developer ซึ่งส่วนตัวเรามองว่ามาตรการในการป้องกันและแก้ปัญหาผู้ปล่อยเช่ารายวันในคอนโดฯ จะเป็นอีกปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่

โดยปัจจุบันรัฐก็ได้มีการออก 6 มาตรการเพื่อช่วยแก้ปัญหาผู้ลักลอบปล่อยเช่าห้องรายวัน อย่างการลงพื้นที่ร่วมกับเจ้าหน้าที่ ประสานงานกับนิติบุคคลและ Application เพื่อปิดกั้นโฆษณาการปล่อยเช่าคอนโดฯรายวัน ซึ่งถือเป็นการผิดกฎหมายในไทย และส่วนสำคัญคือความร่วมมือจากประชาชน ไม่ว่าจะเป็นคนในชุมชนหรือลูกบ้านให้ช่วยกันสอดส่องเพื่อลดจำนวนผู้กระทำผิด ซึ่งการปล่อยเช่าคอนโดฯรายวันนอกจากจะส่งผลกระทบต่อการอยู่ร่วมกันกับเพื่อนบ้านแล้ว ยังส่งผลต่อภาคธุรกิจโดยเฉพาะโรงแรมที่ปฏิบัติตามกฎและจ่ายภาษีอย่างถูกต้องอีกด้วย

สำหรับใครที่สนใจการลงทุนปล่อยเช่า วิธีทำอย่างไรให้ถูกกฎหมาย สามารถคลิกอ่านบทความเพิ่มเติมได้ที่ : คิด.เรื่อง.ลงทุน (2) : ปล่อยเช่าอย่างไร ไม่ให้ผิดกฎหมาย?

โดยเราหวังว่าบทความนี้จะมีส่วนร่วมผู้ที่กำลังประสบปัญหาหรือมองหาแนวทางการรับมือในอนาคตได้นะคะ…หากใครมีข้อเสนอแนะ ก็สามารถทิ้ง Comment ไว้พูดคุยกันได้ที่ด้านล่างนี้เลย แล้วพบกันใหม่ค่ะ 🙂