…ในหนึ่งปีมี 365 วัน แน่นอนว่าคงไม่มีใครนึกจะอยากขับรถ เพื่อออกไปหาดูบ้านหรือคอนโด ในช่วงหน้าฝนกันแบบนี้หรอกใช่มั้ยครับ? เพราะเป็นการเดินทางที่ไม่สะดวกเอาซะเลย จึงทำให้หลายๆคนเลือกที่จะอยู่แต่บ้านกันซะมากกว่า

นี่แหละครับคือประเด็นสำคัญ เพราะ… “บ้าน” จะต้องอยู่อาศัยได้ทุกช่วงเวลา และทุกฤดูกาล ดังนั้น ช่วงหน้าฝนแบบนี้จึงเป็นนาทีทอง ที่จะทำให้เรามีโอกาสมองเห็นถึงปัญหาของที่อยู่อาศัย ที่เราอาจกำลังเล็งๆที่จะซื้ออยู่ได้ง่ายมากขึ้น และจะได้ไม่ต้องมานั่งนึกเสียใจ หรือเสียเงินในภายหลัง โดยผมได้รวบรวมสิ่งที่ควรพิจารณาและต้องถาม ในการซื้อบ้าน/คอนโดช่วงหน้าฝนมา 3 ข้อดังนี้

  1. ทำเลที่ตั้งของโครงการน้ำท่วมหรือไม่?
  2. การระบายน้ำในโครงการมีการจัดการที่ดีหรือเปล่า?
  3. บ้านของเรามีรอยรั่วซึมตรงจุดไหนบ้าง?

1. ทำเลที่ตั้งของโครงการน้ำท่วมหรือไม่?

“น้ำท่วม” ถือเป็นปัญหาหลักที่เราต่างก็ไม่อยากเจอ เพราะจะส่งผลต่อการใช้ชีวิตประจำวันเป็นอย่างมาก ที่แน่ๆก็คือ “รถติด” ซึ่งทำให้เราต้องใช้เวลาเดินทางนานมากขึ้น เช่น จากเดิมที่ตื่นไปทำงาน 7 โมงเช้า ก็อาจต้องตื่นตี 5 – 6 โมงเช้า ไปสายเจ้านายก็บ่นจนหูชา เงินเดือนโดนหัก โบนัสก็ไม่มี แถมผิดนัดสาวจนถูกงอนอีก ฯลฯ

และตามปกติแล้วถ้าฝนไม่ตก…น้ำก็คงก็จะไม่ท่วมใช่มั้ยครับ แต่เราคงไม่นั่งรอให้ฝนตกก่อนแล้วรีบขับรถออกไปดูด้วยตัวเองหรอก (อันนั้นก็ดูจะเกินจริงไปสักหน่อย) แล้วเราจะรู้ได้อย่างไรว่าทำเลนั้นๆมีน้ำท่วมหรือไม่? ซึ่งจะมี 2 วิธีหลักๆคือ

  1. สอบถามกับคนในพื้นที่
  2. ศึกษาศักยภาพทำเล และลงสำรวจพื้นที่ด้วยตัวเอง

1. สอบถามกับคนในพื้นที่

ถ้าเรา “ไม่รู้” …ก็แค่ถามกับ “ผู้รู้” นั่นก็คือเพื่อนบ้านหรือคนในพื้นที่นั่นเองครับ ซึ่งถือเป็นวิธีเบสิกที่ผมใช้จริงบ่อยๆ ไม่ว่าจะเป็นตอนจะซื้อคอนโดเองเมื่อหลายปีก่อน หรือจะเป็นตอนไปทำงานรีวิวโครงการต่างๆในปัจจุบัน

และคนที่เราสามารถสอบถามได้ง่ายที่สุดก็คือ “พี่วินมอเตอร์ไซค์” หรือจะเป็น “พ่อค้าแม่ค้า” ที่ขายของอยู่แถวนั้นก็ได้ ซึ่งเขาก็พักอาศัยและทำงานอยู่แถวนี้มานานแล้ว ก็ย่อมที่จะรู้จักและคุ้นเคยกับทำเลเป็นอย่างดี เช่น ถ้าเป็นพ่อค้าแม่ค้าเราก็อาจช่วยอุดหนุนซื้อของ และชวนเค้าคุยก็ได้ครับ

ขอบคุณภาพประกอบจากสำนักข่าว posttoday.com

2. ศึกษาศักยภาพทำเล และลงสำรวจพื้นที่ด้วยตัวเอง

สำหรับคนที่พอจะมีเวลา หรือเป็นคนที่ไม่ค่อยเชื่อใครง่ายๆ เราก็สามารถศึกษาศักยภาพของทำเล และลงสำรวจพื้นที่ด้วยตัวเองได้ โดยเริ่มจากตรวจสอบจากแผนที่น้ำท่วม ที่แสดงระดับความสูง-ต่ำของพื้นที่นี้ก็ได้ครับ

ซึ่งแน่นอนว่าพื้นที่ราบลุ่มหรือจุดที่มีระดับพื้นต่ำกว่า เวลาเกิดน้ำท่วมก็มีโอกาสที่น้ำจะไหลมาสู่พื้นที่โครงการและบ้านได้ง่าย หรือบ้านที่อยู่ใกล้แหล่งน้ำมากๆ เช่น ริมแม่น้ำหรือคลอง ก็มีความเสี่ยงด้วยเช่นกัน

นอกจากนี้เรายังสามารถมองย้อนกลับไปดูสถิติในอดีต ที่เกิดเหตุการณ์น้ำท่วมหนักๆร่วมด้วยก็ได้ครับ โดยเฉพาะช่วงวิกฤตการณ์น้ำท่วมปี 2554 จะสังเกตได้ว่า

ในจำนวน 50 เขตของกรุงเทพฯ จะมีเพียง 12 เขต เท่านั้นที่เหลือรอดจากมวลน้ำมาได้ และอีก 12 เขตจะได้รับความเสียหายมากที่สุด ซึ่งเป็นเขตที่มีน้ำท่วมมากและท่วมนานก่อให้เกิดความเสียหายเรื้อรังให้กับตัวบ้านและผู้อยู่อาศัย

อีกหนึ่งปัจจัยที่ต้องพิจารณาก็คือ “ระบบการระบายน้ำ” ซึ่งเราคงเคยได้ยินกันบ่อยๆใช่มั้ยครับว่า…ระบายน้ำไม่ทัน!! เลยทำให้เกิดน้ำท่วมขังในพื้นที่ต่างๆ เบื้องต้นเราสามารถลองเช็คจากข่าวสารต่างๆบนโลกออนไลน์ได้นะ

ว่าทำเลนั้นๆมีข่าวน้ำท่วมบ่อยมั้ย ทางเทศบาลได้มีการขุดลอกท่อน้ำอย่างสม่ำเสมอหรือเปล่า รวมถึงลองสังเกตตามกำแพงบ้านต่างๆแถวนั้นได้ครับ ว่ามีร่องรอยของน้ำท่วมหรือไม่ เพราะถ้ามีเหตการณ์น้ำท่วมใหญ่หรือน้ำท่วมบ่อยๆ ก็มักจะทิ้งรอยคราบเอาไว้เสมอนั่นเอง

2. การระบายน้ำในโครงการมีการจัดการที่ดีหรือเปล่า?

แม้ว่าถนนหน้าโครงการอาจจะรอด แต่ถ้าในโครงการมีน้ำท่วมขัง แบบนี้ก็ไม่เวิร์คเหมือนกันจริงมั้ยครับ เพราะจะส่งผลต่อสุขลักษณะและความสะอาดของหน้าบ้าน เนื่องจากบางทีก็อาจมีทั้งเศษขยะ และสัตว์ตัวเล็กๆที่มากับน้ำ รวมถึงความสะดวกสบายในการเข้า-ออกก็ลดลงด้วย

ซึ่งปกติแล้วปัญหาแบบนี้มักจะเกิดขึ้นกับหมู่บ้านเก่าๆ ที่ถนนสาธารณะด้านนอกมีความสูงที่มากกว่าภายในโครงการ ที่มีการถมดินและจัดสรรมานานแล้ว เลยให้น้ำฝนจากภายนอกจะไหลเข้าสู่โครงการ ที่เป็นพื้นที่ต่ำกว่าได้ง่าย

ดังนั้นโครงการที่ดีก็ควรจะต้องมี “การออกแบบที่ดี” มาตั้งแต่แรก โดยเฉพาะการปรับระดับและถมที่ดินโครงการกับตัวบ้าน ให้มีความสูงจากพื้นถนนสาธารณะด้านหน้า และทำระบบระบายน้ำภายในโครงการ พร้อมกับติดตั้งเครื่องสูบน้ำที่ได้มาตรฐาน ซึ่งจะช่วยป้องกันไม่ให้เกิดน้ำท่วมภายในโครงการได้

โดยเราสามารถสังเกตด้วยตาเปล่าตอนไปโครงการได้ง่ายๆ เช่น ความสูงของพื้นที่ถนนต่างระดับกัน การเสริมคันดินและทำกำแพงป้องกันน้ำตรงรั้วโครงการ รวมถึงถนนในซอยจะต้องไม่มีน้ำท่วมขังตอนฝนตก และสามารถระบายน้ำลงสู่ท่อได้สะดวกดี

และตามปกติแล้วเวลาไปดูโครงการต่างๆ คนที่เราจะต้องพูดคุยด้วยหลักๆก็คือ Sale หรือพนักงานขายใช่มั้ยครับ แต่ถ้าอยู่ๆเราไปถามเค้าว่า …โครงการนี้น้ำท่วมมั้ย? ก็คงไม่ค่อยได้คำตอบสักเท่าไหร่

ไม่ใช่ว่าเค้าไม่อยากบอกนะ แต่บางทีก็อาจไม่รู้จริงๆก็ได้ เพราะเค้าก็ไม่ได้อาศัยอยู่ที่นี่ มาทำงานเช้า-เย็นก็กลับ และผลัดเปลี่ยนหมุนเวียนกันไปตามโครงการที่อื่นๆด้วย ดังนั้นคนที่จะให้คำตอบในหัวข้อนี้ได้ดีจะมีอยู่ 3 คนคือ

  1. เพื่อนบ้าน
  2. แม่บ้านโครงการ
  3. รปภ. หน้าหมู่บ้าน

หรือถ้าเป็นโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ๆ แน่นอนว่าช่วงแรกๆก็คงไม่มีปัญหาอะไร ซึ่งในอนาคตก็จะขึ้นอยู่กับนิติบุคคลอีกทีนะครับ ว่าจะมีการบริการจัดการที่ดี และสามารถดูแลระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ได้คุ้มกับค่าส่วนกลางที่เราต้องเสียอยู่ทุกๆเดือนหรือเปล่านั่นเอง

3. บ้านของเรามีรอยรั่วซึมตรงจุดไหนบ้าง?

ช่วงหน้าฝนแบบนี้ถือเป็นจังหวะที่ดี ที่จะสามารถตรวจสอบได้ว่าบ้าน/คอนโดของเรา มีจุดที่รั่วซึมตรงไหนบ้างหรือเปล่า? ซึ่งความเสียหายจากน้ำและความชื้น ที่ส่งผลต่อโครงสร้างบ้านหรือเฟอร์นิเจอร์นั้นไม่ใช่เรื่องเล่นๆ เพราะเราอาจต้องเสียเงินในการบำรุงรักษาก้อนใหญ่นั่นเองครับ

อันที่จริงแล้วเวลาที่เราซื้อบ้านใหม่ๆ ก็จะต้องมีการตรวจบ้านก่อนที่จะเซ็นต์รับใช่มั้ยครับ ซึ่งจริงๆแล้วเรามีสิทธิ์ที่จะไม่เซ็นต์รับบ้านได้ ตราบใดที่ทางโครงการยังไม่ทำการแก้ไข หรือเก็บงานให้เรียบร้อยดีเสียก่อน เพียงแต่ส่วนใหญ่เราก็มักจะมีนัดตรวจบ้านในวันที่อากาศดีๆ ท้องฟ้าแจ่มใส เลยทำให้บางทีก็พลาดโอกาสที่จะเห็นรอยรั่วซึมของบ้าน หรือบางคนก็อาจลืมนึกถึงเรื่องนี้ไปซะสนิทเลยก็มี

แต่หากเรามีการจ้างบริษัทที่มีมาตรฐานมาตรวจบ้าน เค้าก็จะมีวิธีการจำลองสถานการณ์เพื่อตรวจสอบเบื้องต้นให้ได้ เช่น ใช้สายยางฉีดน้ำไปตามส่วนต่างๆของบ้านที่มีความเสี่ยง หรือใช้เป็นเครื่องวัดความชื้นในผนัง เป็นต้น โดยจุดที่มีความเสี่ยงในการเกิดปัญหารั่วซึมของบ้านจะมี 3 จุดหลักๆดังนี้

  • หลังคา : เป็นฟังก์ชันด้านบนสุดที่จะช่วยกันแดด/กันฝนให้กับตัวบ้าน ซึ่งมีโอกาสที่น้ำฝนจะรั่วได้ง่ายที่สุด โดยเราอาจคอยสังเกตกระเบื้องมุงหลังคา และบริเวณเชิงชายให้อยู่ในสภาพดีอยู่เสมอ รวมถึงฝ้าเพดานในบ้านก็จะช่วยบอกความผิดปกติได้ด้วยนะครับ เพราะหากเห็นว่ามีรอยคราบน้ำหรือความชื้นตรงจุดไหน ก็แปลว่าหลังคาเราอาจมีรอยรั่วได้นั่นเอง
  • ผนัง : เป็นพื้นผิวภายนอกของอาคารด้านข้าง โดยเฉพาะบริเวณมุมวงกบประตู/หน้าต่างจะเกิดรอยร้าวได้ง่ายมากๆ ซึ่งน้ำและความชื้นก็จะซึมผ่านเข้ามาได้ง่าย สามารถโป้วปูนและทาสีทับลงไปเพื่อปิดรอยร้าวได้ไม่ยากครับ
  • ประตู/หน้าต่าง : เป็นช่องเปิดของอาคาร และเป็นจุดรอยต่อที่เสี่ยงต่อการที่น้ำจะไหลย้อนเข้าสู่ภายในได้ง่าย ส่วนใหญ่มักจะเกิดจากการยืด-หดตัว หรือการเสื่อมสภาพไปตามกาลเวลาของวัสดุที่ใช้ แต่ก็บำรุงรักษาได้ไม่ยากครับ เพียงแค่ใช้ยาแนวปิดรอยแยกต่างๆก็ใช้ได้แล้ว

แชร์ประกอบการณ์ที่ 1 การซื้อคอนโดของผู้เขียน :

คือช่วงที่ผมจะซื้อคอนโดเองตอนนั้น ก็กำลังลังเลอยู่ 2 โครงการที่อยู่ใกล้ๆกันพอดีเลย ซึ่งจากการสอบถามกับญาติที่คุ้นเคยกับทำเลตรงนั้นดี ก็ได้ความว่าถนนของ 1 ใน 2 โครงการนี้เค้ามักมีจะน้ำท่วมบ่อยๆ และทำให้การสัญจรเป็นไปด้วยความยากลำบากมากขึ้น

ซึ่งแน่นอนว่าคนรักรถอย่างผม ที่ไม่อยากให้ลูกรัก ต้องมาลุยน้ำและพังเข้าศูนย์ซ่อมเร็วกว่ากำหนด แถมการที่ต้องเสียเวลาวนไปกลับรถตอนช่วงน้ำท่วม ที่มีรถติดๆหนักๆนี่ก็ไม่ใช่เรื่องตลกแน่นอน ก็เลยทำให้สามารถตัดสินใจเลือกอีกโครงการที่น้ำไม่ท่วมได้ทันที

เห็นมั้ยว่า…จริงๆแล้วมันอาจมีปัจจัยแฝงอื่นๆ ที่เกิดจากปัญหาเพียงแค่ “น้ำท่วม” แต่ก็มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อโครงการอีกมากมายเลย อย่างเรื่องรถของผมเองก็เป็นหนึ่งในนั้น บางคนอาจถึงขั้นต้องคำนึงถึงระดับความสูงของน้ำท่วมกับตัวรถ ว่ารถสูงพอที่จะสามารถขับผ่านได้อย่างปลอดภัยมั้ยอีกด้วยนะนั่นเอง

แชร์ประกอบการณ์ที่ 2 การซื้อบ้านของพี่ที่รู้จัก :

อันนี้เป็นประสบการณ์ร่วม ที่ผมได้มีโอกาสไปช่วยพี่ที่รู้จักตรวจรับบ้านมาครับ คือจริงๆนี่ก็เป็นการตรวจครั้งที่ 2 ของบ้านหลังนี้แล้วล่ะ เพียงแต่ก่อนหน้าที่จะมาตรวจไม่กี่วัน เป็นช่วงที่มีพายุฝนหลงฤดูเข้ามาพอดี

จึงปรากฎให้เห็นคราบน้ำที่ซึมผ่านมาทางวงกบหน้าต่าง และไหลยาวมาเจิ่งนองตรงพื้นไม้ลามิเนต จนทำให้เกิดการบวมและสร้างความเสียหายให้แก่พื้นห้อง ซึ่งในตอนที่มาตรวจรอบแรกก็ไม่ได้มีให้เห็นเลยครับ (ทั้งๆที่เราก็จ้างบริษัทภายนอกมาตรวจ และทำตามขั้นตอนมาตรฐานแล้วนะ แต่ก็ยังสู้กับสถานการณ์พายุฝนของจริงไม่ได้)

เลยทำให้ได้เห็นสิ่งที่เกือบจะมองข้ามไป โชคดีที่ยังไม่มีการเซ็นต์รับบ้านจากโครงการ ก็เลยให้ช่างเค้าทำการแก้ไขให้ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นปิดรอยรั่วตรงวงกบ และเปลี่ยนพื้นลามิเนตทั้งห้อง ซึ่งถ้าเราต้องมานั่งทำเองทีหลังก็คงต้องเสียเงินเป็นหมื่นๆแน่นอน

สรุปส่งท้าย

หลายๆครั้งที่เราจะซื้อบ้าน/คอนโดสักแห่ง ซึ่งอาจไม่ใช่ช่วงหน้าฝนแบบนี้พอดี ก็เลยมักจะทำให้เราลืมที่จะคำนึงถึงประเด็นสำคัญต่างๆเหล่านี้ ที่อาจส่งผลต่อการใช้ชีวิตประจำวัน และสั่นคลอนมาจนถึงเงินในบัญชีภายของเราหลังได้

ดังนั้นผมเลยอยากจะฝากให้ลองศึกษา และหาข้อมูลกันให้ดีๆก่อนตัดสินใจ หรือง่ายสุดก็สอบถามจากคนในพื้นที่ ที่เค้าน่าจะคุ้นเคยกับทำเลดีอยู่แล้วก็ได้ เพื่อที่จะได้ไม่ต้องมานั่งเสียใจและเสียเงินเพิ่มกันในภายหลังนั่นเองครับ

รวมบทความอื่นๆที่เกี่ยวข้อง :

ThinkofLiving มี LINE Official Account แล้วนะ
ไม่อยากพลาดข้อมูลข่าวสารก็ Add เลย > https://lin.ee/svACOxc

อ่านเพิ่มเติม